Autor: Carsten Unnerstall

Die Pandemiejahre 2020 und 2021 reduzierten die Bevölkerungsdynamik in Deutschland, insbesondere in den Ballungsgebieten. Aufgrund geschlossener Grenzen migrierten deutlich weniger Menschen. Die Wanderungssalden für Ballungsgebiete drehten sich teilweise um, auch wegen einer Abwanderung in die umliegenden Gemeinden. Geschlossene Büros und Geschäfte machten Arbeits- und Einkaufswege überflüssig und der erhöhte Bedarf an Wohn- und privater Arbeitsfläche führte zu einer vorübergehenden Verlagerung der Nachfrage nach Wohnimmobilien aufs Land.

Mit der langsamen Beruhigung der pandemischen Lage haben sich die Wanderungsmuster jedoch wieder normalisiert. Zwischen 2010 und 2019 lag der durchschnittliche Wanderungssaldo in Deutschland bei 450000 Personen. Im Jahr 2021 betrug die Nettozuwanderung rund 390000 Personen – deutlich mehr als im ersten Coronajahr 2020. Im laufenden Jahr ist wahrscheinlich mit einer deutlich stärkeren Nettozuwanderung zu rechnen. Allein in der ersten Jahreshälfte lag der Wanderungssaldo bei über einer Million Personen. Der größte Effekt wurde von dem Krieg in der Ukraine verursacht, der zu einer massiven Migrationswelle in Deutschland, vor allem in die größeren Städte, geführt hat.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland bleibt ungebrochen hoch. Die Bevölkerung wächst und die Zuwanderung nimmt zu, vor allem in die großen Städte. Allerdings steigt das Angebot an Wohnraum in den Metropolen nur langsam. Im Jahr 2021 hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sogar um vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr verringert (Abbildung 5). Diese Tendenz ist besonders ausgeprägt in Berlin, Düsseldorf und Köln, in denen die Anzahl der Fertigstellungen seit 2020 zurückgeht. Auf ländlichen und städtischen Gebieten hingegen nimmt der Wohnungsneubau zu, wenngleich nur leicht. Das führt dazu, dass sich die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage vergrößert. Diese Entwicklung wird wahrscheinlich dazu beitragen, dass die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen, insbesondere in den Metropolen.

In den letzten Jahren waren die Leerstandsquoten in den Großstädten immer unter 3%, was als Schwellenwert für eine Leerstandsquote aufgrund von Fluktuationen gilt. Im Jahr 2020 hat sich die Leerstandsquote leicht erhöht, was zu einer Verringerung der Kluft zwischen Nachfrage und Angebot geführt hat. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass dieser Trend in den kommenden Jahren anhalten wird.

Analyse: Regionale Märkte – Regionale Analyse

Die Analyse der Wohnimmobilienpreise in Deutschland wurde auf verschiedenen Ebenen durchgeführt, um ein umfassendes Bild der aktuellen Marktlage zu erhalten. Zunächst wurde der nationale Markt betrachtet und die Preisentwicklung anhand von Indikatoren wie Ausschlägen in Preisreihen, Erschwinglichkeit von Immobilien und Leerstandsquoten bewertet. Es wurde auch die Entwicklung von Wohnungsbaukrediten und zinsgebundenen Krediten berücksichtigt, um mögliche Risiken für die Finanzierung von Immobilien zu identifizieren.

Um die regionale Dimension des Wohnimmobilienmarktes zu berücksichtigen, wurde ein differenzierter Untersuchungsansatz verfolgt, der nach Neubau- und Bestandspreisen, Grundstückspreisen und verschiedenen Städten und Städtegruppen unterscheidet. Statistische Analysen wurden durchgeführt, um zu prüfen, ob die Immobilienpreise exponentiell steigen, was auf eine Preisblase hindeuten könnte. Zusätzlich wurden Mieten in die Analyse einbezogen, um zu überprüfen, ob die Preisentwicklung von der durch die reale Nachfrage bestimmten Wertentwicklung abgekoppelt ist.

Um die räumliche Dimension des Immobilienmarktes zu berücksichtigen, wurden Preisentwicklungen nach A-, B-, C- und D-Standorten unterschieden und die Preisentwicklungen in einzelnen Städten betrachtet. Schließlich wurde das Verhältnis von Preisen und Mieten auf Explosivität hin untersucht, um gemeinsame Muster in beiden Reihen zu identifizieren. Durch die Betrachtung all dieser Faktoren wurde ein umfassendes Bild der aktuellen Marktlage für Wohnimmobilien in Deutschland erstellt.

Wahrscheinlichkeit von überheitzten Märkten in einigen Regionen und Marktsegmenten gestiegen

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien und Bauland in den deutschen Großstädten stark gestiegen. Die größten Preissteigerungen fanden in den sogenannten A-Städten statt, wo sich der Preis für Bauland in mittlerer Lage seit 2010 mehr als verdreifacht hat und die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime ebenfalls deutlich gestiegen sind. Auch in B- und C-Städten gab es dynamische Preissteigerungen, während sie in D-Städten etwas geringer ausfielen. Die Steigerungen bei den Preisen führen dazu, dass die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen in einigen Regionen und Marktsegmenten gestiegen ist.

Die Wahrscheinlichkeit für die Entstehung von Preisblasen in einigen Regionen und Marktsegmenten des deutschen Immobilienmarktes ist gestiegen. Dies wird insbesondere in den Preis-Mietverhältnissen in den A-Standorten deutlich, die in allen Segmenten eine explosive Entwicklung zeigen. Auch in C-Standorten gibt es Hinweise auf eine Entkopplung der Marktpreise von den Erträgen, die auf spekulatives Investitionsverhalten hinweisen können. Im Vergleich dazu gibt es in B- und D-Standorten noch keine Anzeichen für explosive Entwicklungen in den Preis-Mietverhältnissen. Es ist daher wichtig, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sorgfältig zu beobachten und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen zu verringern.

Wohnungsmarkt trotzt Zinserhöhungen stabil – Preiskorrekturen aber wahrscheinlicher

In Deutschland sind die Preise für Wohnimmobilien und Bauland in den Großstädten weiter gestiegen, insbesondere in den sogenannten A-Städten. Dies kann auf spekulatives Investitionsverhalten hindeuten, da die Preissteigerungen oft nicht von entsprechenden Mietpreissteigerungen begleitet werden. Es besteht die Wahrscheinlichkeit von Blasenbildung in allen Marktsegmenten in A-Standorten. Die Zinsen dürften in naher Zukunft noch steigen, was zu Preiskorrekturen führen könnte. Es gibt jedoch keine Anzeichen für einen drastischen Einbruch der Preise. Die Baufertigstellungen gehen in Metropolen zurück, während die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Die EZB hat eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt und kann die Inflationsrate begrenzen. Es gibt jedoch weiterhin ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Metropolen, weshalb die Politik die Verfahren beschleunigen und öffentliche Bauinvestitionen fördern sollte.

Der deutsche Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren stark gestiegen, aber es gibt Anzeichen, dass sich die Bedingungen für Bauherren, Käufer und Mieter im Jahr 2022 ändern werden. Durch die erstmalige Anhebung der Leitzinsen seit elf Jahren durch die Europäische Zentralbank (EZB) und die gestiegenen Energiepreise hat sich bereits die Finanzierung von Bau- und Kaufvorhaben verteuert und die Kaufkraft vieler Haushalte ist gesunken. Banken werden auch restriktiver in ihrer Kreditvergabe. Trotzdem sind die jüngsten Entwicklungen bei Preisen und Mieten auf dem deutschen Immobilienmarkt noch nicht angekommen und die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in diesem Jahr um durchschnittlich 11% gestiegen. Die Preise für Bauland haben sich um 12% erhöht. Die Mieten haben in den letzten zehn Jahren um insgesamt 56% zugenommen, im Jahr 2022 lag der Anstieg bei 4%. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass sich diese Preistrends umkehren könnten, da die Angebotspreise im dritten Quartal 2022 bereits stagniert haben.

Es gibt Bedenken, dass die Preissteigerungen bei Immobilientransaktionen in Deutschland nicht von fundamentalen Marktfaktoren gestützt werden, und die EZB und die Bundesbank haben vor spekulativen Übertreibungen bei der Preisbildung gewarnt. Diese Sorgen werden durch die Tatsache unterstützt, dass die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt dem 28-fachen Jahresmietertrag entsprechen, was zuletzt Mitte der 1990er Jahre beobachtet wurde, als es zu einem Höhepunkt im letzten Wohnungsmarktzyklus und anschließenden Jahrzehnt sinkender oder stagnierender Immobilienpreise kam. Es ist schwierig, Preisübertreibungen im Voraus genau zu identifizieren, aber das DIW Berlin analysiert regelmäßig seit 2014 die Preisentwicklung in den großen Städten Deutschlands und prüft anhand von statistischen Verfahren, ob es zu Preisübertreibungen kommt. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen werden aktualisiert und um die Betrachtung weiterer Marktsegmente ergänzt, wobei ein Datensatz des Immobilienverbandes IVD über Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien verwendet wird. Mithilfe statistischer Tests wird geprüft, ob es auf regionalen Immobilienmärkten Preisblasen gibt.

Die Finanzierungsbedingungen sind schwieriger

Es reicht nicht aus, die Preisentwicklung von Immobilien anhand von Ausschlägen in den Preisreihen zu bewerten, um festzustellen, ob sie für die gesamte Wirtschaft relevant sind. Ein weiterer Indikator ist die Erschwinglichkeit von Immobilien, die anhand des Verhältnisses von Immobilienpreisen zu den verfügbaren Einkommen gemessen wird. Langfristig sollten sich die Preise von Immobilien entsprechend dem verfügbaren Einkommen entwickeln. In Deutschland waren Immobilien lange Zeit gemessen an diesem Indikator günstig und das Verhältnis liegt auch derzeit noch unter dem Niveau von Anfang der 1980er Jahre. Allerdings ist die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland im Vergleich zu anderen großen Volkswirtschaften wie Großbritannien und Spanien mittlerweile geringer.

Nur in den USA ist die Belastung durch hohe Kreditraten ähnlich hoch wie in Deutschland. Allerdings haben sich die Finanzierungsbedingungen für Haushalte in den USA in den letzten Monaten stark verschlechtert, da die Zinsen für Hypotheken im laufenden Jahr um 4% gestiegen sind und jetzt bei etwa 7% liegen, was einem ähnlich hohen Niveau wie Mitte der 2000er Jahre entspricht. Seit Juli 2022 sinken die Immobilienpreise in den USA, gemessen am S&P-Case-Shiller-Index. Es ist möglich, dass eine ähnliche Zinsentwicklung im Euroraum und Deutschland bevorsteht und Preiskorrekturen am heimischen Immobilienmarkt auslösen könnte.

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite in Deutschland sind bereits um etwa 2% gestiegen. Dieser Anstieg hat sich deutlich auf die Neukreditvergabe ausgewirkt, deren Volumen sich etwa halbiert hat. Da die EZB dem Zinsanhebungszyklus der amerikanischen Notenbank folgt, ist auch mit weiteren Zinssteigerungen zu rechnen, die wiederum die Kreditvergabe belasten könnten.

Nicht nur die Neukreditvergabe sinkt, sondern auch der Anteil der Kredite mit einer Zinsbindung von mehr als 5 Jahren geht am aktuellen Rand stark zurück, allein in diesem Jahr um etwa 1%. Solche Kredite werden in der Regel in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen und dienen derzeit noch zur Finanzierung. Allerdings führt der relative Rückgang von Krediten mit einer langfristigen Zinsbindung zusammen mit steigenden Zinsen zu mehr Risiken für private Haushalte in der Zukunft. Der aktuelle Rückgang der zinsgebundenen Kredite deutet auch darauf hin, dass die Banken mit weiter steigenden Zinsen und einer erhöhten Unsicherheit über die Zinsentwicklung rechnen.

Eine hohe Fremdfinanzierung von Immobilien ist in der Regel mit einem zusätzlichen Risiko verbunden. Von 2017 bis Ende 2021 gab es eine deutliche Ausweitung des Neugeschäfts bei Wohnungsbaukrediten. Das Kreditvolumen stieg von 6,5% im Jahr 2018 auf 8,9% im Jahr 2021 im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung. Seit Anfang 2022 hat sich diese Entwicklung jedoch umgekehrt und es wurden merklich weniger Wohnungsbaukredite vergeben, was die Refinanzierung erschwert. Aufgrund dieser Beobachtungen scheint das Risiko einer Korrektur von spekulativen Preisentwicklungen gestiegen zu sein.

Trotzdem scheinen die von der Finanzierungsseite ausgehenden Risiken aufgrund der oft noch langen Zinsbindung überschaubar zu sein, insbesondere da keine sich ausbreitende Überschuldung von privaten Haushalten in Sicht ist. Es gibt auch keine Anzeichen dafür, dass der Beleihungsauslauf – der Anteil des Fremdkapitals, das für die Finanzierung einer Immobilie verwendet wird – deutlich gestiegen wäre.