Aufgrund der sehr weitreichenden Konsequenzen eines Immobilienverkaufs schreibt § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags zwingend vor. Der Notar klärt dabei als neutraler Jurist über die Tragweite und alle rechtlichen Risiken des Kaufvertrags auf. Eine steuerliche Beratung, Beurteilung des Kaufpreises oder rechtsanwaltliche Beratung einer Partei gehören allerdings nicht zu den Aufgabenbereichen eines Notars.
Kaufvertrag Haus.Anleitung und Checkliste.
Für das Aufsetzen des Immobilienkaufvertrags – egal ob es sich um Kaufvertrag Haus oder Wohnung handelt – sollten Sie immer genügend Zeit einplanen. Denn wie fast alle Schritte beim Hausverkauf, gestaltet sich auch das Erstellen eines Kaufvertrags für Immobilien zeitaufwendiger, als viele zunächst denken. Dabei ist es wichtig, dass Sie sich bereits im Vorfeld ausreichend informieren. Denn trotz der überwiegend schwer verständlichen juristischen Fachsprache dürfen Ihnen keine Punkte des Haus-Kaufvertrags unklar bleiben. Daher erklären wir Ihnen hier in einer Schritt-für-Schritt Anleitung, was Sie beim Immobilienkaufvertrag genau beachten müssen.
Kaufvertrag Haus: Nur mit Notar möglich.
Schritt-für-Schritt: Was passiert wann?
Schritt 1: VOR dem Kaufvertrag
Sind sich Verkäufer und Käufer einig, vereinbaren sie ein informelles Vorgespräch bei einem Notar. Dieser nimmt Sachstand und Personalien auf, beantwortet rechtliche Fragen, prüft den Grundbucheintrag der Immobilie und arbeitet dann den Kaufvertrag aus. Der Vertragsentwurf muss den Beteiligten mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Überprüfung zugestellt werden. Offene Fragen sollten dann in einem Besprechungstermin vor dem Beurkundungstermin mit dem Notar geklärt werden. Tipp: Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt berechnet seine Beratungungsleistung immer nach der Höhe des Geschäftswertes, also des Kaufpreises der Immobilie. Je teurer also das Objekt, desto teurer also auch der Anwalt. Wenden Sie sich daher bei Fragen immer zuerst an Ihren beauftragten Notar, er ist Ihnen zur rechtlichen Auskunft verpflichtet.
Schritt 2: WÄHREND des Kaufvertrags
Der Notar liest den Kaufvertrag für den Hausverkauf komplett vor. Dabei können zu jedem einzelnen Punkt Fragen gestellt und der Vertragstext gegebenenfalls noch abgeändert werden. Sind alle Vertragsparteien mit dem finalen Vertrag einverstanden, erfolgt die Unterzeichnung und die notarielle Beurkundung. Mit dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung von Kaufpreis, Gebühren und Steuern. Er kann nun von dem Vertrag grundsätzlich nicht mehr zurücktreten. Daher sollte ihm bereits vorher eine schriftliche Finanzierungszusage seiner Bank vorliegen.
Schritt 3: NACH dem Haus-Kaufvertrag bis zur Grundbucheintragung
Durch den Immobilienkaufvertrag wird der Notar bevollmächtigt, im Auftrag der Vertragsparteien alle weiteren notwendigen Schritte für den Vollzug zu initiieren. Das sind:
- Vormerkung: Zunächst lässt der Notar im Grundbuch eine sogenannte „Auflassungsvormerkung“ eintragen. Als „Auflassung“ bezeichnen Juristen den Übergang des Eigentums von Verkäufer auf Käufer. Die Vormerkung ist eine Art „Reservierung im Grundbuch“ und schützt den Käufer vor einem doppelten Verkauf der Immobilie an einen weiteren Dritten sowie vor neu entstehenden Lasten des Verkäufers. Das bedeutet, sollte sich der Verkäufer nach der Vormerkung noch hoch verschulden, so sind die Ansprüche der neuen Gläubiger nachrangig und blockieren nicht den Immobilienverkauf. Die Auflassungsvormerkung verhindert auch, dass der Verkäufer zwischenzeitlich noch weitere Grundschulden auf die Immobilie eintragen lässt, die dann zu Lasten des Käufers gehen.
- Bezahlung und Umschreibung: Der Notar schickt den beurkundeten Haus-Kaufvertrag an das Finanzamt. Erst nach Begleichung der Grunderwerbssteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt), sämtlicher Kosten (Notargebühren und Grundbuchamt) und des Kaufpreises beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Käufer überweist dabei den Kaufbetrag üblicherweise direkt auf das Konto des Verkäufers und nur in begründeten Ausnahmefällen auf ein spezielles, vom Notar verwaltetes Treuhandkonto („Notaranderkonto“).
- Übergabe von Schlüssel und Besitz: Da zwischen der Auszahlung des Kaufpreises und der Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch bis zu zwei Monate vergehen können, erfolgt die Besitz- und Schlüsselübergabe meistens schon früher, in zeitlicher Nähe zur Zahlung des Kaufpreises. Wichtig: Mit der Übergabe des Besitzes gehen auch alle Lasten, Pflichten, Risiken und Kosten sowie mögliche Mieteinnahmen auf den Erwerber über, auch wenn die Umschreibung der Grundbucheintragung noch nicht erfolgt ist. Das genaue Übergabedatum sollte daher im Haus-Kaufvertrag festgehalten werden.
Kurzfassung: 13 Punkten des Kaufvertrags
- Wer verkauft an wen?
- Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
- Was wird alles mit verkauft?
- Wie wird es verkauft?
- Wie erfolgt die Bezahlung?
- Übergabedatum
- Aufteilung der Neben-/Unterhaltskosten
- Regelung zu den Erschließungskosten
- Objektzustand und Mängel
- Mögliche Gewährleistungsansprüche
- Noch benötigte Genehmigungen
- Bevollmächtigung des Notariats
- Aufteilung der Kosten
Immobilien-kaufvertrag im Einzelnen
- Die Beteiligten: Achten Sie auf die korrekte Rechtschreibung aller Namen.
- Daten zum Kaufgegenstand (Grundbuchstand und Sachstand): Auszug aus dem Grundbuch inklusive Eigentümer, Lage, Grundstücksbeschreibung und Baubeschreibung. Wichtig: Gibt es Belastungen oder sogenannte Dienstbarkeiten (z.B. Kanalrecht, Wegerecht, Erbpacht, Buchgrundschuld etc.)? Gibt es einen Verwalter? Bei Eigentumswohnungen muss zudem die Teilungserklärung der Wohnanlage vorliegen.
- Was alles verkauft wird (Veräußerung): Hier können Klauseln z.B. zum Verkauf von Einrichtungsgegenständen, die ohne Zerstörung herausgenommen werden können, oder von vorhandenem Heizöl erfolgen. Tipp: Nur wenn Inventar und Hausbestandteile gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden, fällt für diese auch keine Grunderwerbsteuer an. Das heißt konkret, wenn alles grundsätzlich bewegliche Zubehör, wie z.B. Einbauschränke, Teppichböden, Markise, Einbauküche, Möbel etc., im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, reduziert sich entsprechend der Teil des Kaufpreises, auf den Grunderwerbssteuern anfallen. Diese Ersparnis könnten sich Käufer und Verkäufer teilen.
- Wie wird verkauft (Kaufpreis und Regelungen): Angabe von Kaufpreis, Bankkonto des Empfängers und detailliertem Zahlungsplan bei Ratenzahlungen. Wichtig: Hier werden auch mögliche Nutzungsrechte (z.B. Nießbrauchrecht, Wohnrecht), Beschränkungen der Verfügungsbefugnisse (z.B. Aufteilung der Gewinne im Falle einer späteren Erschließung als Bauland) oder erbrechtliche Regelungen fixiert.
- Wie erfolgt die Bezahlung (Auflassung mit Käufer- und Verkäuferschutz): Zunächst wird die Immobilie mit einer Vormerkung im Grundbuch für den Käufer reserviert (Käuferschutz). Aber erst nach Zahlung des Kaufpreises, aller Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie der Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises) wird die Umschreibung im Grundbuch auch tatsächlich vollzogen (Verkäuferschutz).
- Übergangsdaten zu Besitz, Nutzung und Lasten: Hier wird der Zeitpunkt der Besitzübergabe geregelt. Wichtig: Mit dem Übergang des Besitzes gehen auch alle Rechte, Pflichten und Kosten auf den Käufer über, auch wenn die Grundbuchumschreibung noch aussteht.
- Aufteilung der Nebenkosten (Teilungserklärung): Wie wird die Jahresabrechnung der Unterhaltskosten geregelt? Tipp: Für die laufende Periode bereits zu viel entrichtete Zahlungen können vom Käufer zeitanteilig zurückverlangt werden.
- Regelung über mögliche Erschließungskosten: Der Käufer haftet als künftiger Grundbesitzer auch für noch nicht bezahlte Erschließungskosten, die sich mit einiger Zeitverzögerung ergeben können. Daher obliegt es dem Käufer, beim Erschließungsträger Auskunft über den Erschließungszustand und dessen Abrechnung einzuholen.
- Zustand, Rechts- und Sachmängel: Der Verkäufer muss alle Mängel, Altlasten, Bodenveränderungen, Belastungen oder Beschränkungen im Haus-Kaufvertrag angeben. Bei gebrauchten Immobilien wird zwar in der Regel eine Haftung grundsätzlich ausgeschlossen. Falls der Verkäufer allerdings Mängel arglistig verschweigt, dann muss er dennoch für sie haften. Für nachträglich festgestellte Mängel, die ihm nicht bekannt waren, hingegen nicht.
- Gewährleistungsansprüche: Welche Garantien oder Ansprüche werden im Fall von vorhandenen oder eintretenden Mängeln zur Reparatur und Nachbesserung vereinbart? Beim Kauf einer neuen Immobile ist ein Gewährleistungszeitraum gegen Mängel von fünf Jahren sogar gesetzlich vorgeschrieben. Tipp: Hier können die Vertragsparteien im Kaufvertrag auch verbindlich regeln, was passiert, wenn in einem definierten Zeitraum bestimmte näher auszuführende Mängel oder Schäden eintreten sollten.
- Zusätzliche Genehmigungen: Hier wird aufgeführt, welche Genehmigungen der Notar gegebenenfalls noch einholen muss, z.B. vom Hausverwalter, einem Vormundschafts- oder Betreuungsgericht oder bei einem möglichen Vorkaufsrecht der Gemeinde.
- Bevollmächtigung (Antragsvollmacht): Der Notar und seine Mitarbeiter werden von Verkäufer und Käufer bevollmächtigt, den Kaufvertrag in deren Auftrag umzusetzen und für die Überschreibung des Grundstücks im Grundbuchverfahren aktiv zu werden.
- Regelung der Kosten: Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die durch den Kaufvertrag Haus/Wohnung entstehen, trägt in der Regel der Käufer.
Rechtsschutz-möglichkeiten beim Kaufvertrag.
- Zwangsvollstreckung: Der Käufer unterwirft sich üblicherweise hinsichtlich der ihm vertraglich obliegenden Kauf- und Zahlungsverpflichtung mit seinem gesamten Vermögen einer sofortigen Zwangsvollstreckung. Damit wird sichergestellt, dass der Kaufpreis auch tatsächlich bezahlt wird.
- Vorläufiger Kaufvertrag: Falls die Finanzierung des Käufers oder seine Baugenehmigung noch offen ist, kann ein vorläufiger Kaufvertrag Haus abgeschlossen werden. Aber nur in den darin formulierten Ausnahmefällen kann der Käufer dann von dem Vertrag zurücktreten.
- Rücktrittsrecht: Wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Verkäufer von dem Immobilienkaufvertrag zurücktreten.
- Vertragsstrafen: Wenn der Verkäufer das Datum der Besitzübergabe nicht einhalten kann, wird er schadensersatzpflichtig und muss gegebenenfalls vereinbarte Vertragsstrafen bezahlen.
