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Sachwertverfahren.Bewertungsmethode.

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Zur Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie, dient Ihnen das Sachwertverfahren neben Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren. Den Verkehrswert nutzen Sie dann als Richtlinie für den Kaufpreis – am Ende der Berechnung sollte der errechnete Verkehrswert also möglichst akkurat den Wert Ihrer Immobilie auf dem gegenwärtigen Immobilienmarkt wiederspiegeln. Wir erklären wann das Sachwertverfahren eingesetzt wird, was einen kompetenten Gutachter ausmacht und zeigen abschließend anhand von Beispielen wie das Verfahren genau funktioniert.

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Beim privaten Immobilienverkauf wird das Sachwertverfahren nur bei besonderen Verkaufsbedingungen eingesetzt. Und zwar dann, wenn nicht genügend Vergleichswerte ähnlicher Immobilien vorliegen, was oft bei alleinstehenden Häusern in weniger bewohnten Regionen der Fall ist. Besitzen Sie eine außergewöhnliche Immobilie, wie beispielsweise eine denkmalgeschützte Villa oder ein industriell genutztes Gebäude, dann ist es außerdem sinnvoll das Sachwertverfahren hier gezielt anzuwenden, da in solchen Fällen selten vergleichbare Werte vorhanden sind. Auch wenn sich für das Ertragswertverfahren keine üblichen Mieten ermitteln lassen, kann das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen.

Der Verkehrswert Ihrer Immobilie errechnet sich beim Sachwertverfahren aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudesachwertes. Das Ergebnis wird um den Marktanpassungsfaktor korrigiert und das Resultat ist der regionale Wert Ihrer Immobilie.

Das Sachwertverfahren eignet sich durch seine objektive Verfahrensweise gut, um den Substanzwert einer Immobilie zu errechnen. Bei modernen Häusern wie etwa Passivhäusern kann es allerdings vorkommen, dass für das Sachwertverfahren nicht ausreichend Daten zu den Regelherstellungskosten vorliegen. Das kann wiederum dazu führen, dass das Sachwertverfahren nicht angewendet werden kann.

Wenn das Sachwertverfahren bei einer Immobilie angewandt wird, bei der nicht genug Vergleichswerte vorliegen, ist der errechnete Verkehrswert auch nur zum Teil eine zuverlässige Aussage zum Marktwert der Immobilie. Das Sachwertverfahren kann nur schwer das Marktgeschehen abbilden. Angebot und Nachfrage sind allerdings ein größerer Faktor für den Immobilienwert, als die Herstellungskosten. Der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt diese Marktgegebenheiten nicht besonders differenziert, sondern eher pauschal.

Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, einen erfahrenen und kompetenten Experten ergänzend zum Sachwertverfahren heranzuziehen, um einen realistischen und präzisen Verkehrswert zu erhalten. So erhalten Sie bei realbest auch stets Verkehrswert-Einschätzungen regionaler Makler, die sich mit den individuellen Orts- und Marktgegebenheiten bestens auskennen. Damit können Sie auch den für den privaten Immobilienverkauf so wichtigen Markt in der Festlegung des Verkaufspreises mit einbeziehen.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Die Idee hinter dem Sachwertverfahren ist der fiktive Neubau Ihrer Immobilie – deswegen wird der Sachwert auch Wiederbeschaffungswert oder Reproduktionswert genannt. In diesem Prozess werden die Kosten für eine Wiederherstellung des Gebäudes im aktuellen Zustand ermittelt.

Bei dieser Berechnung muss zunächst der Bodenwert bestimmt werden, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils. Dieser wird dann zum Gebäudesachwert addiert, der sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes und der entsprechenden Alterswertminderung zusammensetzt. In der Summe ergibt sich der vorläufige Sachwert, der dann mit dem Marktanpassungsfaktor das Produkt Sachwert ergibt. Das Sachwertverfahren ist in der folgenden Formal zusammengefasst:

(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert 

Es wird nun im Detail und jeweils an einem kurzen Rechenbeispiel erläutert, wie der Bodenwert, der Gebäudesachwert und der Marktanpassungsfaktor zusammengesetzt sind.

Bodenwertberechnung mit Rechenbeispiel

Im Normalfall nutzt man für die Bodenwertberechnung das Vergleichswertverfahren – dafür wird von einem unbebauten Zustand des Grundstücks ausgegangen, um anhand der Bodenrichtwerte der Gemeinde den Wert zu ermitteln. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen vor Ort anhand der von ihnen gesammelten Kaufpreise für jede Lage einer Gemeinde festgelegt.

Nachdem der Bodenrichtwert bestimmt wurde, muss er mit der Fläche des Grundstücks multipliziert werden. Gehen wir für unser Rechenbeispiel von einem fiktiven Bodenrichtwert von 170 Euro pro Quadratmeter aus, und einer Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern, erhalten wir einen Bodenwert von 85.000 Euro.

Gebäudesachwert mit Rechenbeispiel

Die Ermittlung der Herstellungskosten für den Gebäudesachwert ist sehr viel komplexer. Wie bereits erwähnt muss die Bausubstanz der Immobilie in allen Einzelheiten bewertet werden, um danach die reinen Baukosten an das Alter und den Renovierungsgrad des Gebäudes anzupassen. Auch der Gebäudesachwert lässt sich dabei in einer Formal zusammenfassen:

Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Um die Herstellungskosten zu ermitteln, sind zwei Faktoren der Immobilie entscheidend:

  • Welche Qualität haben die verschiedenen Bauteile?

Dafür müssen das Dach, die Wände, wie auch Türen, Fenster, Treppen, Fußböden, Heizung und Sanitäranlagen individuell bewertet werden.

  • Wie ist das Haus ausgebaut?

Das beinhaltet beispielsweise den ausgebauten Dachboden, oder den Keller der Immobilie.

Aus diesen Informationen errechnen sich die Regelherstellungskosten. Damit sind nicht die ursprünglichen Herstellungskosten gemeint, sondern die gewöhnlichen Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Die Herstellungskosten sind je nach Bundesland tabellarisch nach Baujahr, Grundstücksart, Gebäudeklasse und Ausstattungsstandard erhoben und abrufbar. Dabei gibt es natürlich große Unterschiede – ein einfaches Reihenhaus kommt vielleicht auf ca. 500 Euro pro Quadratmeter, während ein moderner Bungalow auch auf die dreifachen Herstellungskosten kommen kann. Zu den Regelherstellungskosten Ihrer Immobilie werden anschließend besondere Ausstattungsmerkmale und eventuelle Sanierungsmaßnahmen angerechnet.

Bei einem durchschnittlichen Regelherstellungskostenwert von 1.150 Euro, und einer Bruttogrundfläche von 140 Quadratmetern, kämen wir in unserem Rechenbeispiel somit auf Herstellungskosten von 161.000 Euro.

Die Altersminderung ist eine gleichmäßig, lineare Wertminderung Ihrer Immobilie. Bei der Gesamtnutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern geht der Gesetzgeber von 80 Jahren aus. Die jährliche Wertminderung beträgt dabei 1,25 %.

Für das Alter der Immobilie in unsere Beispielrechnung setzen wir 18 Jahre an und müssen so 22,5 %, also 48.300 Euro, von den Herstellungskosten abziehen – das ergibt für den Gebäudesachwert 112.700 Euro.

Addiert mit dem Bodenwert von 85.000 Euro kommen wir so auf einen vorläufigen Sachwert von 197.700 Euro. Im folgenden Schritt wird unser vorläufiger Sachwert nun an den regionalen Immobilienmarkt angepasst.

Marktanpassungsfaktor mit Rechenbeispiel

Über den Marktanpassungsfaktor wird berücksichtigt, dass der zu erzielende Verkaufspreis auch von den Bedingungen des regionalen Immobilienmarkts abhängig ist. Der Marktanpassungsfaktor wird dabei von Gutachterausschüssen berechnet und in Form von Wertzahlen zur Verfügung gestellt.

Gehen wir für unser Rechenbeispiel davon aus, dass in der Gegend unserer Immobilie die Häuser durchschnittlich nur für 90% des vorläufigen Sachwertes verkauft werden – also rechnen wir mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,9.

Im Endergebnis haben wir für unsere Immobilie damit einen Sachwert von 177.930 Euro.

Die Werte des Marktanpassungsfaktors werden dabei von Experten häufig als unrealistisch kritisiert und entsprechen demnach nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen.

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