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Ertragswertverfahren.Bewertungsmethode.

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Im Ertragswertverfahren ermittelt man den Verkehrswert von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien, die zur Ertragserzielung vorgesehen sind. Dabei beabsichtigt der Eigentümer, eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie zu erwirtschaften.

Im Vordergrund steht beim Ertragswertverfahren also nicht der höchste Wert der Immobilie, sondern der höchste Ertrag. Vergleicht man beispielsweise ein einfach gebautes Haus in einem Viertel mit hohen Mieten, mit einem hochwertigen Mehrfamilienhaus in einer weniger gesuchten Lage, wird der Unterschied deutlich.

Aus diesem Grund fließt bei der Ertragswertberechnung der Sachwert der Immobilie nur indirekt mit ein. Die Qualität der Baustoffe ist beispielsweise nur für die Berechnung der Nutzungsdauer relevant. Der Wert des Grundstücks wird beim Ertragswertverfahren aus diesem Grund auch getrennt vom Gebäudesachwert ermittelt, da das Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, während das Grundstück nicht an Wert verliert. Immobilien sind im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich Kapitalanlagen, aus denen sich Einnahmen ableiten lassen müssen.

Im Folgenden wollen wir auf wichtige Besonderheiten zum Ertragswertverfahren hinweisen, die Sie vor der Beauftragung eines Gutachters beachten sollten. Anschließend erläutern wir die 3 einzelnen Schritte des Ertragswertverfahrens mit Rechenbeispielen und Infos zu den wichtigsten Fachbegriffen.

Ertragswert-verfahren.Wie funktioniert es?

Das Ertragswertverfahren ist ein praxisnahes Verfahren, dass sich auf reale Zahlen der Vermietung bezieht. Es ist allerdings auch sehr stark abhängig vom Liegenschaftszins – dem spezifischen Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Ihrer Immobilie zu marktüblichen Konditionen verzinst wird. Der Liegenschaftszins setzt sich aus der Grundstückslage, der Art und der Restnutzungsdauer Ihres Objekts zusammen. Er ist ein wichtiger Bestandteil für das Ertragswertverfahren und wird rückgebildet anhand vergangener Markttransaktionen ermittelt.

Ihr Gutachter bezieht den entsprechenden Liegenschaftszins beim Ertragswertverfahren von Gutachterausschüssen aus Ihrer Gemeinde – diese können allerdings auch umstritten oder einfach für Ihre Immobilie nicht vorhanden sein. Das große Manko beim Liegenschaftszins ist also, dass für die Berechnung nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung stehen.

Da das Ertragswertverfahren insgesamt sehr komplex ist, und jeder Rechenschritt gravierenden Einfluss auf das Endergebnis in sich trägt, wird das Verfahren vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Gutachten eingesetzt. Eine gute Marktkenntnis ist deswegen immer die Basis für die korrekte Anwendung des Ertragswertverfahrens.

Um sich bei der Immobilienbewertung einen Vorteil zu verschaffen, können Sie sich auf immobilienverkauf-einfach.de für Ihre Immobilie den Verkehrswert kostenlos ermitteln lassen. 

Die 3 Schritte desErtragswert-verfahrens.

In einer kurzen Zusammenfassung werden nun zur Übersicht alle Schritte des Ertragswertverfahrens in chronologischer Abfolge genannt. Nach diesem kurzen Überblick wird das überaus komplexe Verfahren in 3 Schritten detailliert erläutert und mit Rechenbeispielen verdeutlicht.

Um den Verkehrswert einer Immobilie durch das Ertragswertverfahren zu ermitteln, muss für den 1. Schritt der Jahresrohertrag ermittelt werden. Der Jahresrohbetrag bezeichnet die gesamte Jahresmiete ohne Nebenkosten und bildet den Ausgangspunkt für die folgende Berechnung. Von diesem Faktor werden dann die Betriebskosten der Immobilie abgezogen, um den Jahresreinertrag zu erhalten.

Im 2. Schritt wird dann der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen, der sich aus der Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins ergibt. Im 3. Schritt wird der daraus entstehende Ertragswert mit dem Ertragswertvervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger dient dazu, den Ertragswert des Objekts ohne den Bodenwert zu bestimmen. Von diesem vorläufigen Ertragswert werden dann noch wertmindernde Umstände wie Bauschäden abgezogen, wodurch Sie schließlich den Ertragswert Ihrer Immobilie erhalten.

Für ein grundlegendes Verständnis wird das Ertragswertverfahren nun in drei Schritten erklärend dargestellt.

Schritt 1:Berechnung des Jahresreinertrags

Für die Berechnung des Jahresreinertrags müssen vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der marktüblich erzielbare Rohertrag ist der Begriff für die Jahresmiete, die mit dem Objekt erzielt wird. Für die Wertberechnung beim Ertragswertverfahren enthält der Betrag sämtliche nachhaltig erzielbaren Mieten – also nicht die tatsächlich gezahlten Mieten, sondern die marktüblichen Mieten. Daher ist der Rohertrag auch nicht gemindert, falls die Wohnung zeitweise leer steht.

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Kosten, die dem Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Gebäudes oder Grundstücks anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese bestehen aus den Verwaltungskosten, der Instandhaltung, den Betriebskosten und dem Mietausfallwagnis.

Da die Betriebskosten bereits vor der Anwendung des Vervielfältigers angewendet werden, sind sie für die gesamte Restnutzungsdauer berücksichtigt. Bei Mietausfallwagnis, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfen Erfahrungswerte eingesetzt werden, solange die Restnutzungsdauer berücksichtigt wird. Die Betriebskosten müssen nach der tatsächlichen Höhe berechnet werden.

Bei unserer Beispielrechnung gehen wir von einer Wohnfläche von 512 qm und 7 € pro Quadratmeter aus. Für ein ganzes Jahr kommen wir dann auf folgenden Rohertrag:

Rohertrag pro Jahr:          512 m² x 7 € x 12 Monate = 43.008 € pro Jahr

Bei den Bewirtschaftungskosten rechnen wir mit 25 % des Jahresrohertrags:

Bewirtschaftungskosten (25%):           43.008 x 0,25 = 10.752 €

Der Jahresreinertrag beläuft sich somit auf 32.256 €:

Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag

43.008 – 10.752 = 32.256 €

Schritt 2:Bestimmung des Bodenwerts

Im Normalfall nutzt man für die Bodenwertberechnung das Vergleichswertverfahren – dafür wird von einem unbebauten Zustand des Grundstücks ausgegangen, um anhand der Bodenrichtwerte den Wert zu ermitteln. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen vor Ort anhand der von ihnen gesammelten Kaufpreise für jede Lage festgelegt.

Nachdem der Bodenrichtwert für das Grundstück bestimmt wurde, muss er mit der Fläche multipliziert werden. Gehen wir für unser Rechenbeispiel von einem fiktiven Bodenrichtwert von 170 € pro Quadratmeter aus, und einer Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern, erhalten wir einen Bodenwert von 85.000 €.

Schritt 3:Der Nutzen des Vervielfältigers zur Ertragswert bestimmung

Hinter diesem komisch anmutenden Begriff verbirgt sich die Formel aus Restnutzdauer und Liegenschaftszins, über die der Ertragswert des Objekts ohne Bodenwert errechnet wird. Der Vervielfältiger fällt dabei höher aus, je länger das Gebäude bei guter Pflege noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Geht man vom durchschnittlichen Liegenschaftszins von 5 % aus, beträgt der Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren 17,16. Bei einer längeren Restnutzungsdauer von beispielsweise 60 Jahren erhöht er sich auf 18,93.

Bei der Gesamtnutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern geht der Gesetzgeber von 80 Jahren aus. Die Restnutzdauer sind dabei die Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Pflege noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Durch Renovierungen und Modernisierungen kann die Restnutzdauer auch noch verlängert werden – wichtig ist in diesem Zusammenhang der Aspekt, „wirtschaftlich genutzt“ zu werden.

Unter dem Liegenschaftszins ist der Zinssatz zu verstehen, zu dem der Verkehrswert der Grundstücke zu marktüblichen Preisen verzinst wird. Er wird auf Grundlage geeigneter historischer Kaufpreise und der dazugehörigen Reinerträge ermittelt. Den passenden Liegenschaftszinssatz können Sie aus dem Grundstücksmarktbericht ihres zuständigen Gutachterausschusses beziehen. Die Höhe lässt sich aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse ableiten.

Bei Mietwohngrundstücken ist der Richtwert oft mit 5 % angegeben. Bei Objekten, bei der gewerbliche Mieter die Hälfte ausmachen, sind es 5,5 % und bei Geschäftsgrundstücken kommt man auf 6,5 %.

Die Formel für den Vervielfältiger sieht nun folgendermaßen aus:

Vervielfältiger = (qn -1) / (qn * i)

q ist dabei der Liegenschaftszins i + 1, n ist die Nutzungsdauer.

In einem kurzen Beispiel kann man sehen, wie der Vervielfältiger bei einer längeren Restnutzungsdauer größer wird:

Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer und 5 % Zinssatz erhalten wir:

V = (1,0525 – 1) / (1,0525 * 0,05) = 14

Bei 50 Jahren Restnutzungsdauer bei gleichbleibendem Zinssatz steigt der Wert:

V = (1,0550 – 1) / (1,0550 * 0,05) = 18,26

Für unsere Beispielrechnung nehmen wir den ersten Wert, 14, also eine Restnutzdauer von 25 Jahren bei einem Liegenschaftszins von 5 %.

Im folgenden Schritt erhalten wir die Bodenwertverzinsung:

Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung

85.000 x 0,05 = 4.250 €

Diese wird dann vom Reinertrag abgezogen…

Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

32.256 – 4.250 = 28.006 €

…und dann mit unserem Vervielfältiger 14 multipliziert:

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

28.006 x 14 = 392.084 €

Von diesem Gebäudeertragswert müssen nun noch weitere Wert beeinflussende Umstände abgezogen werden, wie beispielsweise Bauschäden. Auch Mietbindungen, die beim Rohertrag keine Berücksichtigung fanden, können im Einzelfall zu einer Minderung oder Erhöhung des Ertragswertes führen.

Für unsere Beispielrechnung setzen wir die Bauschäden mit 32.000 € an:

Gebäudeertragswert – Bauschäden + Bodenwert = Ertragswert

393.084 – 32.000 + 85.000 = 446.084 €

Der gerundete Ertragswert kann also mit 446.000 € festgehalten werden.

Das Ertragswertverfahren ist durch die getrennte Berechnung von Gebäude- und Bodenwert ein überaus sinnvolles Werkzeug zur Verkehrswertbestimmung Ihres Mietobjekts. Lassen Sie sich allerdings durch unsere Beispielrechnung mit Durchschnittswerten nicht täuschen – die Ertragswertberechnung ist überaus komplex und bedarf aller korrekten Werte, einem erfahrenem Auge für die Rechenwege und sollte demnach nur von kompetenten Gutachtern durchgeführt werden.

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