Mietvertrag: Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, ändert sich für den bisherigen Mieter zunächst einmal nichts. Denn der Mietvertrag wird durch den Verkauf nicht aufgehoben. „Kauf bricht nicht Miete“, sagen die Juristen. Das heißt, dass der Käufer lediglich als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Er kann dabei laut Mietrecht weder einen neuen Mietvertrag verlangen noch den bestehenden einfach ungerechtfertigt kündigen. Denn für Änderungen in einem bestehenden Mietvertrag wird immer auch die Zustimmung des Mieters benötigt. Wollen Sie unvermietet verkaufen, kommt gegebenenfalls ein Mietaufhebungsvertrag in Frage.
Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht: Der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erhalten. Falls der Käufer (und neue Vermieter) dem Mieter sogleich eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, sind das:
- 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer
- 6 Monate bei 5-8 Jahren Mietdauer und
- 9 Monate bei noch längeren Mietverhältnissen
Eine Besonderheit liegt allerdings bei einer sogenannten „Umwandlung in eine Eigentumswohnung“ vor: Das ist dann der Fall, wenn ein Wohnhaus (das nur im Ganzen verkauft werden kann) mit einem Teilungsplan in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, damit diese dann einzeln verkauft werden können. Dann bekommen die bisherigen Mieter nicht nur eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren zugesprochen (in Ballungszentren sogar bis zu 10 Jahren), sondern erhalten auch ein Vorkaufsrecht. Das heißt konkret, wenn Sie eine umgewandelte vermietete Wohnung verkaufen wollen, dann können Ihnen die derzeitigen Mieter die Wohnung zu exakt denselben Konditionen abkaufen, wie Sie das mit einem Dritten bereits ausgehandelt haben (unterschriftsreifer Kaufvertrag). Dieses Vorkaufsrecht besteht laut §577 BGB allerdings nur im besagten Fall der Umwandlung eines Wohnhauses in Eigentumswohnungen.
Besichtigungsrecht: Damit Sie als Eigentümer die Möglichkeit haben, Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu können, haben Sie und Ihr Makler das Recht, die Wohnung zum Zweck einer Besichtigung zu betreten. Die Besichtigungstermine müssen jedoch mit dem Mieter abgesprochen und mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Zudem sind „angemessene Tageszeiten“ einzuhalten (10-13 oder 16-18 Uhr), Sonn- und Feiertage sind zu vermeiden und laut Gerichtsurteil müssen einmal pro Woche 2 Stunden Besichtigungszeit genügen. Aufgrund dieser einschränkenden Regelungen ist beim Verkaufen vermieteter Wohnungen bereits im Vorfeld eine höhere Beratungsleistung notwendig. Nur den wirklichen Kaufinteressenten wird dann auch tatsächlich die Immobilie gezeigt.