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Erbengemeinschaft. Verkauf der Immobilien.

Wir unterstützen Sie bei allen Belangen rund um Ihre Immobilien bei Erbschaft. 

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Die Erbengemeinschaft

Kurz erklärt: Wenn ein Erblasser, also die verstorbene Person, mehrere Erben hinterlässt, wird der Nachlass zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erben. In anderen Worten, fallen alle Rechte und Pflichten des Erblassers all seinen Erben zu. Diese Erben bilden eine Erbengemeinschaft, auch Gesamthandgemeinschaft genannt, und jeder einzelne Nachlassgegenstand gehört ihnen gemeinschaftlich. Ziel jeder Erbengemeinschaft sollte sein, den Nachlass schnell und ohne Konflikte zu teilen. Diese Teilung nennt man „Auseinandersetzung des Nachlasses“.

Bei einer Erbschaft von Immobilienvermögen ist ein besonnenes Vorgehen wichtig.Der richtige Umgang mit dem Finanzamt ist fundamental.

Rechtliches undFinanzielles

Der gesetzliche Rahmen für eine Erbengemeinschaft ist im Erbrecht, dem § 2032 I BGB abgesteckt. Hierbei bringt das Erbe einer Immobilie einige Besonderheiten mit sich. Generell sind unter anderem die folgenden Regeln zu beachten:

§ 2033 Absatz 2 BGB:

Ein Miterbe darf nicht über einzelne Nachlassgegenstände seines Anteils verfügen, sondern nur über seinen gesamten Erbanteil. Er kann aber das Recht an seinem gesamten Anteil seiner Bank verkaufen oder von den Miterben fordern, ausgezahlt zu werden.

§ 2038 I BGB:

Dem Verkauf des Hauses muss jeder Miterbe zustimmen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass einzelne Miterben den Immobilienverkauf aufhalten können.

§ 2040 Absatz 1 BGB:
Keiner der Erben kann allein über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen oder diesen gar verkaufen. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen einer Verfügung über das Haus zustimmen.

§ 2042 Absatz 1 BGB:
Jeder Erbe kann die Auflösung bzw. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Dieser Antrag ist, wie oben beschrieben, das Ziel der Erbengemeinschaft.

Sie haben zudem die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Falls Sie dies tun, erhält der nächste in der gesetzlichen Erbfolge Ihren Anteil.

Neben der Bestimmung, wer sein Erbe antreten soll, kann der Erblasser noch über die folgenden Punkte bestimmen:

§ 2044 Abs. 2 S. 1 BGB, Ausschluss der Auseinandersetzung:
Er kann die Erbauseinandersetzung für eine bestimmte Zeitdauer oder bis zu einem bestimmten Ereignis (zum Beispiel noch zu erwartende Geburt eines Miterben oder der Eintritt der Volljährigkeit eines minderjährigen Erben) verbieten, jedoch nicht länger als 30 Jahre. Wenn alle Miterben sich einig sind, dürfen sie sich allerdings über diese Verfügung hinwegsetzen.

§ 2048 BGB, Teilungsanordnung:
Der Erblasser darf darüber bestimmen, wie beim Auflösen der Erbengemeinschaft vorgegangen werden soll (z. B. einen Dritten benennen, der die Aufteilung nach dem Ermessen des Erblassers durchführt).

§§ 1093ff BGB oder § 31ff Wohnungseigentumsgesetz:
Ist die geerbte Immobilie mit einem Wohnrecht durch Grundbuch, Vertrag oder Testament belastet, kann grundsätzlich nur ein geringer Verkaufspreis für die Immobilie erzielt werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Erblasser das Wohnrecht für hinterbliebene Gatten sichern möchte.

Ganz abgesehen von diesem gesetzlichen Regelwerk, ist eine offene Kommunikation zwischen allen Miterben notwendig. Denn das gemeinschaftliche Erbe einer Immobilie kann schnell zum komplizierten Unterfangen werden, wenn sich die Miterben nicht einig werden.

IdealfallEinigkeit beim Hausverkauf

Ziel einer jeden Erbengemeinschaft ist ihre Auflösung und der endgültige Übergang des Nachlasses an die jeweiligen Miterben. Die Erben befinden sich nach dem Tod des Angehörigen in einer Phase der Trauer, oft sogar der Verzweiflung. Jeder Mensch geht unterschiedlich mit Trauer um, aber niemand braucht in dieser Lage zusätzliche Belastung durch Streit. Daher ist es wünschenswert, die Aufteilung des Erbes so gesittet und konfliktarm wie möglich über die Bühne zu bringen. Hierfür gibt es mehrere Lösungen:

  • Der Idealfall ist die so genannte einvernehmliche Vereinbarung, die Einigung aller Miterben. Danach wird die geerbte Immobilie verkauft, der Verkauf der Immobilie notariell beurkundet und der Erlös unter den Miterben nach ihren Erbquoten aufgeteilt. Versuchen Sie auf jeden Fall, diese Lösung anzustreben. Alle anderen Wege können sich endlos in die Länge ziehen, sind mühsam und mit viel Stress für alle Beteiligten verbunden.
  • Erben können sich auch auszahlen lassen und ihren Anteil an die übrigen Erben verkaufen. Auch können sie ihren kompletten Anteil am Nachlass schon vor der endgültigen Aufteilung veräußern oder verschenken. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil, steht den anderen Miterben ein Vorkaufsrecht zu, also das Recht, etwas als Erster zum Verkauf angeboten zu bekommen. Dieses Recht ist aber nur auf zwei Monate begrenzt. Verschenkt einer der Miterben seinen Anteil, müssen die anderen Erben dies hinnehmen.

DAS ZIEL ERREICHEN: AUFLÖSUNG EINER ERBENGEMEINSCHAFT

Die Auseinandersetzung des Nachlasses ist für alle Beteiligten das Ziel. Damit die Erbengemeinschaft als aufgelöst gilt, müssen die folgenden Punkte erfüllt sein:

§ 2046 BGB:
Alle Nachlassverbindlichkeiten sind beglichen. Hierfür muss die Immobilie in Geld umgesetzt werden, ein Verkauf bietet sich also an.

§ 2047 Absatz 1 BGB:

Nicht teilbare Nachlassgegenstände wurden verkauft. Eine Immobilie ist nicht real teilbar, da man sie beispielsweise nicht einfach halbieren kann. Daher muss sie verkauft werden. Das erhaltene Geld unter den Teilerben wird nach ihren jeweiligen Anteilen aufgeteilt. Soll die Immobilie einem einzelnen Erben übertragen werden, muss dies von einem Notar beurkundet werden. Auch die teilbaren Gegenstände wurden unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquoten geteilt. Beachten Sie, dass bei Ihrem Erbanteil gegebenenfalls Erbschaftssteuer anfällt.

Erben nicht einig – was nun?

Oftmals hat der Nachlass nicht nur einen finanziellen Wert, sondern ist mit vielen Emotionen behaftet. Es kann gerade bei Immobilien einige Gründe geben, den Verkauf abzulehnen. Der Verlust eines Angehörigen ist schon schwierig genug zu verkraften, wieso also auch noch das Haus, an dem unendlich viele Erinnerungen haften, loslassen und verkaufen? Weigert sich einer der Miterben, weil er die Immobilie im Familienbesitz halten möchte, kann eine Vermietung in Frage kommen, um zumindest die Betriebskosten der Immobilie abzudecken.

OFFEN, EHRLICH UND ÜBERLEGT HANDELN

Wir alle kennen das Sprichwort „Bei Geld hört die Freundschaft auf“. In der Tat hat Geld schon viele Freundschaften und Familien für immer entzweit. Und wer kennt nicht die Krimis über Erbschaftsdramen? Wichtig ist an dieser Stelle deshalb sich bewusst zu machen: Streit bringt nichts. Alle Beteiligten sollten daher offen und ehrlich kommunizieren sowie die Vor- und Nachteile ihres Handelns vorher überdenken. Möchte beispielsweise einer der Miterben die Immobilie einfach selbst günstig kaufen, sollte ihm klar sein, dass die finanziellen Folgen einer Auseinandersetzungsklage und anschließenden Teilungsversteigerung auch ihn selbst benachteiligen werden.

Werden sich die Erben wirklich nicht einig, kann in der Regel jeder Miterbe eine Auseinandersetzung verlangen. Das ist eine umfassende schriftliche Vereinbarung, die im Immobilienfall notariell beurkundet wird. Die vermittelnde Stelle zwischen streitenden Erben ist das Nachlassgericht. Dieses ist immer das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen (§343 FmFG). Jedoch verfügt das Nachlassgericht nicht über Zwangsmittel – wenn ein Miterbe sich sträubt, kommt keine Einigung zustande.

AUSEINANDERSETZUNGSKLAGE LOHNT SICH NICHT

Sollte also die Auseinandersetzungsvereinbarung aus Streit nicht zustande kommen, kann jeder Miterbe von den anderen Mitgliedern der Teilungsgemeinschaft ihren Konsens zu einem Teilungsplan verlangen. Dies erfolgt durch eine sogenannte Auseinandersetzungsklage oder Klage auf Erbauseinandersetzung. Dieses Unterfangen ist selten sinnvoll:

Wird auf Erbauseinandersetzung geklagt, wird vom Gericht eine Teilungsversteigerung angeordnet. Das ist die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks, der Eigentumswohnung oder der Erbbaurechte. Zweck dieser Versteigerung ist, das Grundeigentum in einen unter den Miterben aufteilbaren Geldbetrag umzuwandeln und hiermit die Auflösung der Erbengemeinschaft zu ermöglichen. Das Verfahren hierzu ist sehr teuer, meist langwierig – oft erstreckt es sich über mindestens ein Jahr – und die Immobilie bringt im Regelfall erheblich weniger Geld ein als beim freihändigen privaten Immobilienverkauf. Auch können alle Interessenten mitbieten, nicht nur Miterben. Die Teilungsversteigerung ist folglich für keinen der Erben die beste Lösung und sollte das letzte Mittel sein, wenn keine Kommunikation mehr möglich ist.

Die AusnahmenErbschaftssteuer

Wird die Erbengemeinschaft ohne Klage aufgelöst, stellt sich immer noch die Frage: Wie verkauft man diese Immobilie? Es müsste schon Zufall sein, dass einer der Miterben Experte der Immobilienwirtschaft ist – im Regelfall kommen einige Fragen auf. Wie lange dauert der Verkauf der Immobilie? Wie viel ist das Haus überhaupt wert? Wie kann die Immobilie so schnell wie möglich zum besten Preis verkauft werden? Wie vermeidet man Fehler und Fallen?

VOLLMACHT ZUM HAUSVERKAUF EINER ERBENGEMEINSCHAFT

Erfahrungsgemäß sollten Sie lieber einen neutralen Experten mit einbeziehen, als einem der Miterben den Verkauf zu überlassen. Das erspart nicht nur Zeit und Aufwand, sondern auch Ärger. Denn ein neutraler Experte:

  • handelt im Interesse der Erbengemeinschaft
  • ist verpflichtet zur Information aller Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienvermarktung (§ 2027 BGB)

WAS DIE VOLLMACHT EINER ERBENGEMEINSCHAFT BEINHALTEN KANN:

  • Verkauf der Immobilie bzw. Vermietung oder Verpachtung
  • Erstellung/Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie
  • Beauftragung zur Suche nach Kauf- oder Mietinteressenten

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