Inflation und Mietmarkt: Ein wegweisendes Urteil aus München

In Zeiten wirtschaftlicher Veränderungen und steigender Lebenshaltungskosten gewinnt das Thema Mietanpassungen zunehmend an Bedeutung. Ein kürzlich gefälltes Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 416 C 18778/23) markiert dabei einen bemerkenswerten Wendepunkt im Umgang mit Mieterhöhungen in Verbindung mit Inflationsraten.

Der Fall: Eine Mieterhöhung der besonderen Art

Im Herzen von München forderte ein Vermieter eine Anpassung der Miete, begründet durch die allgemeine Preissteigerung – die Inflation. Die Besonderheit dieses Falls lag nicht allein in der Begründung, sondern vielmehr in der Methodik, die zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen wurde. Der Mietspiegel, ein herkömmliches Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, bildete hierfür nicht die alleinige Grundlage. Stattdessen wurde ein zusätzlicher Inflationsaufschlag, basierend auf Daten des Statistischen Bundesamtes, in die Berechnung integriert. Dieser sogenannte Stichtagszuschlag fand erst vor Gericht seine Anerkennung und führte letztlich zur Zustimmung der Klage durch das Amtsgericht München.

Eine neue Dimension der Mietanpassung

Dieses Urteil eröffnet eine neue Perspektive auf die Dynamik des Mietmarktes. Die Entscheidung des Amtsgerichts München unterstreicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht als statischer Wert betrachtet werden kann. Vielmehr muss sie in einem dynamischen Prozess ermittelt werden, der aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen – wie die Inflation – berücksichtigt.

Die Einbeziehung eines Inflationsaufschlags, basierend auf offiziellen Statistiken, setzt hierbei ein deutliches Signal. Es zeigt, dass die Gerichte bereit sind, über traditionelle Berechnungsmethoden hinauszugehen und sich den realen wirtschaftlichen Veränderungen anzupassen. Dies stellt für Vermieter eine mögliche Option dar, um auf Veränderungen in der Kaufkraft und somit auf inflationsbedingte Kostensteigerungen zu reagieren.

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Während dieses Urteil für Vermieter als Erfolg gesehen werden kann, birgt es gleichzeitig Herausforderungen und mögliche Unsicherheiten für Mieter. Die Möglichkeit, Mieten auf Basis von Inflationsraten anzupassen, könnte zu einer erhöhten Belastung für Mieter führen, insbesondere in Zeiten hoher Inflationsraten.

Es stellt sich daher die Frage, wie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der berechtigten Anpassung von Mieten und dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Belastungen geschaffen werden kann. Dies erfordert eine differenzierte Betrachtung des Mietmarktes und möglicherweise auch eine Anpassung gesetzlicher Rahmenbedingungen.

Blick in die Zukunft: Was bedeutet dieses Urteil?

Das Urteil des Amtsgerichts München könnte als Präzedenzfall für zukünftige Fälle dienen. Es betont die Notwendigkeit, die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die realwirtschaftlichen Bedingungen anzupassen. Dies könnte die Tür für eine neue Ära der Mietpreisgestaltung öffnen, in der die Inflation ein integraler Bestandteil der Mietanpassungen wird.

Gleichzeitig wirft es wichtige Fragen hinsichtlich des Mieterschutzes und der Stabilität des Wohnmarktes auf. Wie wird sichergestellt, dass Mieter nicht durch unverhältnismäßige Mieterhöhungen belastet werden? Wie können faire und transparente Mechanismen zur Mietanpassung etabliert werden, die sowohl die Interessen der Vermieter als auch die der Mieter berücksichtigen?

Das Urteil des Amtsgerichts München wirft ein Licht auf die komplexen Herausforderungen, die der Mietmarkt in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit zu bewältigen hat. Es unterstreicht die Notwendigkeit einer dynamischen und anpassungsfähigen Herangehensweise an die Mietpreisgestaltung – eine Herangehensweise, die sowohl die wirtschaftlichen Realitäten als auch die sozialen Auswirkungen berücksichtigt.

Studie: Bis 2040 fehlen 3,3 Millionen altersgerechte Wohnungen

Eine Studie des Pestel-Instituts im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel zeigt auf, dass in Deutschland etwa 2,2 Millionen altersgerechte Wohnungen fehlen. Berichten zufolge sind aktuell nur 600.000 von 2,8 Millionen Senioren-Haushalten altersgerecht ausgestattet. Bis 2040 wird laut der Studie ein Bedarf von mindestens 3,3 Millionen altersgerechten Wohnungen prognostiziert, während weitere Faktoren die Situation noch verschärfen werden.

Einer dieser Faktoren ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der zurzeit besteht. Hinzu kommt, dass viele Rentner nicht genug finanzielle Mittel zur Verfügung haben, um ihre Wohnungen altersgerecht zu modernisieren. Zusätzlich können steigende Mieten und Immobilienpreise dazu führen, dass immer mehr ältere Menschen ihre Mietwohnungen verlieren und sogar obdachlos werden. Um dieser Situation entgegenzuwirken, fordern die Studienautoren unter anderem mehr staatliche Unterstützung für den altersgerechten Umbau von Wohnungen.

Die Studie empfiehlt außerdem eine Förderung des Neubaus von seniorengerechten Wohnungen, da ohne diese Förderung neue Wohnungen für die Mehrheit der Senioren weder im Eigentum noch zur Miete finanzierbar wären. Wenn sich Senioren den Umzug in diese Wohnungen leisten könnten, würden ihre alten Wohnungen oder Häuser frei werden. Diese könnten dann von anderen, wie beispielsweise Familien, genutzt werden. Die vollständige Studie ist kostenlos unter https://www.tagesschau.de/wirtschaft/studie-wohnen-im-alter-101.pdf abrufbar.


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Studie: Bevölkerungswachstum trifft auf geringes Angebot

Die Pandemiejahre 2020 und 2021 reduzierten die Bevölkerungsdynamik in Deutschland, insbesondere in den Ballungsgebieten. Aufgrund geschlossener Grenzen migrierten deutlich weniger Menschen. Die Wanderungssalden für Ballungsgebiete drehten sich teilweise um, auch wegen einer Abwanderung in die umliegenden Gemeinden. Geschlossene Büros und Geschäfte machten Arbeits- und Einkaufswege überflüssig und der erhöhte Bedarf an Wohn- und privater Arbeitsfläche führte zu einer vorübergehenden Verlagerung der Nachfrage nach Wohnimmobilien aufs Land.

Mit der langsamen Beruhigung der pandemischen Lage haben sich die Wanderungsmuster jedoch wieder normalisiert. Zwischen 2010 und 2019 lag der durchschnittliche Wanderungssaldo in Deutschland bei 450000 Personen. Im Jahr 2021 betrug die Nettozuwanderung rund 390000 Personen – deutlich mehr als im ersten Coronajahr 2020. Im laufenden Jahr ist wahrscheinlich mit einer deutlich stärkeren Nettozuwanderung zu rechnen. Allein in der ersten Jahreshälfte lag der Wanderungssaldo bei über einer Million Personen. Der größte Effekt wurde von dem Krieg in der Ukraine verursacht, der zu einer massiven Migrationswelle in Deutschland, vor allem in die größeren Städte, geführt hat.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland bleibt ungebrochen hoch. Die Bevölkerung wächst und die Zuwanderung nimmt zu, vor allem in die großen Städte. Allerdings steigt das Angebot an Wohnraum in den Metropolen nur langsam. Im Jahr 2021 hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sogar um vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr verringert (Abbildung 5). Diese Tendenz ist besonders ausgeprägt in Berlin, Düsseldorf und Köln, in denen die Anzahl der Fertigstellungen seit 2020 zurückgeht. Auf ländlichen und städtischen Gebieten hingegen nimmt der Wohnungsneubau zu, wenngleich nur leicht. Das führt dazu, dass sich die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage vergrößert. Diese Entwicklung wird wahrscheinlich dazu beitragen, dass die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen, insbesondere in den Metropolen.

Quelle: diw.com

In den letzten Jahren waren die Leerstandsquoten in den Großstädten immer unter 3%, was als Schwellenwert für eine Leerstandsquote aufgrund von Fluktuationen gilt. Im Jahr 2020 hat sich die Leerstandsquote leicht erhöht, was zu einer Verringerung der Kluft zwischen Nachfrage und Angebot geführt hat. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass dieser Trend in den kommenden Jahren anhalten wird.

Analyse: Regionale Märkte – Regionale Analyse

Die Analyse der Wohnimmobilienpreise in Deutschland wurde auf verschiedenen Ebenen durchgeführt, um ein umfassendes Bild der aktuellen Marktlage zu erhalten. Zunächst wurde der nationale Markt betrachtet und die Preisentwicklung anhand von Indikatoren wie Ausschlägen in Preisreihen, Erschwinglichkeit von Immobilien und Leerstandsquoten bewertet. Es wurde auch die Entwicklung von Wohnungsbaukrediten und zinsgebundenen Krediten berücksichtigt, um mögliche Risiken für die Finanzierung von Immobilien zu identifizieren.

Um die regionale Dimension des Wohnimmobilienmarktes zu berücksichtigen, wurde ein differenzierter Untersuchungsansatz verfolgt, der nach Neubau- und Bestandspreisen, Grundstückspreisen und verschiedenen Städten und Städtegruppen unterscheidet. Statistische Analysen wurden durchgeführt, um zu prüfen, ob die Immobilienpreise exponentiell steigen, was auf eine Preisblase hindeuten könnte. Zusätzlich wurden Mieten in die Analyse einbezogen, um zu überprüfen, ob die Preisentwicklung von der durch die reale Nachfrage bestimmten Wertentwicklung abgekoppelt ist.

Um die räumliche Dimension des Immobilienmarktes zu berücksichtigen, wurden Preisentwicklungen nach A-, B-, C- und D-Standorten unterschieden und die Preisentwicklungen in einzelnen Städten betrachtet. Schließlich wurde das Verhältnis von Preisen und Mieten auf Explosivität hin untersucht, um gemeinsame Muster in beiden Reihen zu identifizieren. Durch die Betrachtung all dieser Faktoren wurde ein umfassendes Bild der aktuellen Marktlage für Wohnimmobilien in Deutschland erstellt.

Wahrscheinlichkeit von überheitzten Märkten in einigen Regionen und Marktsegmenten gestiegen

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien und Bauland in den deutschen Großstädten stark gestiegen. Die größten Preissteigerungen fanden in den sogenannten A-Städten statt, wo sich der Preis für Bauland in mittlerer Lage seit 2010 mehr als verdreifacht hat und die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime ebenfalls deutlich gestiegen sind. Auch in B- und C-Städten gab es dynamische Preissteigerungen, während sie in D-Städten etwas geringer ausfielen. Die Steigerungen bei den Preisen führen dazu, dass die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen in einigen Regionen und Marktsegmenten gestiegen ist.

Immobillienpreisentwicklung Immobilienpreise auch Marktgröße
Quelle: diw.com

Die Wahrscheinlichkeit für die Entstehung von Preisblasen in einigen Regionen und Marktsegmenten des deutschen Immobilienmarktes ist gestiegen. Dies wird insbesondere in den Preis-Mietverhältnissen in den A-Standorten deutlich, die in allen Segmenten eine explosive Entwicklung zeigen. Auch in C-Standorten gibt es Hinweise auf eine Entkopplung der Marktpreise von den Erträgen, die auf spekulatives Investitionsverhalten hinweisen können. Im Vergleich dazu gibt es in B- und D-Standorten noch keine Anzeichen für explosive Entwicklungen in den Preis-Mietverhältnissen. Es ist daher wichtig, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sorgfältig zu beobachten und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen zu verringern.

Wohnungsmarkt trotzt Zinserhöhungen stabil – Preiskorrekturen aber wahrscheinlicher

In Deutschland sind die Preise für Wohnimmobilien und Bauland in den Großstädten weiter gestiegen, insbesondere in den sogenannten A-Städten. Dies kann auf spekulatives Investitionsverhalten hindeuten, da die Preissteigerungen oft nicht von entsprechenden Mietpreissteigerungen begleitet werden. Es besteht die Wahrscheinlichkeit von Blasenbildung in allen Marktsegmenten in A-Standorten. Die Zinsen dürften in naher Zukunft noch steigen, was zu Preiskorrekturen führen könnte. Es gibt jedoch keine Anzeichen für einen drastischen Einbruch der Preise. Die Baufertigstellungen gehen in Metropolen zurück, während die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Die EZB hat eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt und kann die Inflationsrate begrenzen. Es gibt jedoch weiterhin ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Metropolen, weshalb die Politik die Verfahren beschleunigen und öffentliche Bauinvestitionen fördern sollte.

Studie Immobilien Markt: Preiskorrekturen werden erwartet.

Der deutsche Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren stark gestiegen, aber es gibt Anzeichen, dass sich die Bedingungen für Bauherren, Käufer und Mieter im Jahr 2022 ändern werden. Durch die erstmalige Anhebung der Leitzinsen seit elf Jahren durch die Europäische Zentralbank (EZB) und die gestiegenen Energiepreise hat sich bereits die Finanzierung von Bau- und Kaufvorhaben verteuert und die Kaufkraft vieler Haushalte ist gesunken. Banken werden auch restriktiver in ihrer Kreditvergabe. Trotzdem sind die jüngsten Entwicklungen bei Preisen und Mieten auf dem deutschen Immobilienmarkt noch nicht angekommen und die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in diesem Jahr um durchschnittlich 11% gestiegen. Die Preise für Bauland haben sich um 12% erhöht. Die Mieten haben in den letzten zehn Jahren um insgesamt 56% zugenommen, im Jahr 2022 lag der Anstieg bei 4%. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass sich diese Preistrends umkehren könnten, da die Angebotspreise im dritten Quartal 2022 bereits stagniert haben.

Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in deutschen Großstädten
Quelle: diw.com

Es gibt Bedenken, dass die Preissteigerungen bei Immobilientransaktionen in Deutschland nicht von fundamentalen Marktfaktoren gestützt werden, und die EZB und die Bundesbank haben vor spekulativen Übertreibungen bei der Preisbildung gewarnt. Diese Sorgen werden durch die Tatsache unterstützt, dass die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt dem 28-fachen Jahresmietertrag entsprechen, was zuletzt Mitte der 1990er Jahre beobachtet wurde, als es zu einem Höhepunkt im letzten Wohnungsmarktzyklus und anschließenden Jahrzehnt sinkender oder stagnierender Immobilienpreise kam. Es ist schwierig, Preisübertreibungen im Voraus genau zu identifizieren, aber das DIW Berlin analysiert regelmäßig seit 2014 die Preisentwicklung in den großen Städten Deutschlands und prüft anhand von statistischen Verfahren, ob es zu Preisübertreibungen kommt. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen werden aktualisiert und um die Betrachtung weiterer Marktsegmente ergänzt, wobei ein Datensatz des Immobilienverbandes IVD über Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien verwendet wird. Mithilfe statistischer Tests wird geprüft, ob es auf regionalen Immobilienmärkten Preisblasen gibt.

Die Finanzierungsbedingungen sind schwieriger

Es reicht nicht aus, die Preisentwicklung von Immobilien anhand von Ausschlägen in den Preisreihen zu bewerten, um festzustellen, ob sie für die gesamte Wirtschaft relevant sind. Ein weiterer Indikator ist die Erschwinglichkeit von Immobilien, die anhand des Verhältnisses von Immobilienpreisen zu den verfügbaren Einkommen gemessen wird. Langfristig sollten sich die Preise von Immobilien entsprechend dem verfügbaren Einkommen entwickeln. In Deutschland waren Immobilien lange Zeit gemessen an diesem Indikator günstig und das Verhältnis liegt auch derzeit noch unter dem Niveau von Anfang der 1980er Jahre. Allerdings ist die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland im Vergleich zu anderen großen Volkswirtschaften wie Großbritannien und Spanien mittlerweile geringer.

Quelle: diw.com

Nur in den USA ist die Belastung durch hohe Kreditraten ähnlich hoch wie in Deutschland. Allerdings haben sich die Finanzierungsbedingungen für Haushalte in den USA in den letzten Monaten stark verschlechtert, da die Zinsen für Hypotheken im laufenden Jahr um 4% gestiegen sind und jetzt bei etwa 7% liegen, was einem ähnlich hohen Niveau wie Mitte der 2000er Jahre entspricht. Seit Juli 2022 sinken die Immobilienpreise in den USA, gemessen am S&P-Case-Shiller-Index. Es ist möglich, dass eine ähnliche Zinsentwicklung im Euroraum und Deutschland bevorsteht und Preiskorrekturen am heimischen Immobilienmarkt auslösen könnte.

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite in Deutschland sind bereits um etwa 2% gestiegen. Dieser Anstieg hat sich deutlich auf die Neukreditvergabe ausgewirkt, deren Volumen sich etwa halbiert hat. Da die EZB dem Zinsanhebungszyklus der amerikanischen Notenbank folgt, ist auch mit weiteren Zinssteigerungen zu rechnen, die wiederum die Kreditvergabe belasten könnten.

Immobilienkredite an private Haushalte. Zinsentwicklung und Zinsvolumen
Quelle: diw.com

Nicht nur die Neukreditvergabe sinkt, sondern auch der Anteil der Kredite mit einer Zinsbindung von mehr als 5 Jahren geht am aktuellen Rand stark zurück, allein in diesem Jahr um etwa 1%. Solche Kredite werden in der Regel in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen und dienen derzeit noch zur Finanzierung. Allerdings führt der relative Rückgang von Krediten mit einer langfristigen Zinsbindung zusammen mit steigenden Zinsen zu mehr Risiken für private Haushalte in der Zukunft. Der aktuelle Rückgang der zinsgebundenen Kredite deutet auch darauf hin, dass die Banken mit weiter steigenden Zinsen und einer erhöhten Unsicherheit über die Zinsentwicklung rechnen.

Eine hohe Fremdfinanzierung von Immobilien ist in der Regel mit einem zusätzlichen Risiko verbunden. Von 2017 bis Ende 2021 gab es eine deutliche Ausweitung des Neugeschäfts bei Wohnungsbaukrediten. Das Kreditvolumen stieg von 6,5% im Jahr 2018 auf 8,9% im Jahr 2021 im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung. Seit Anfang 2022 hat sich diese Entwicklung jedoch umgekehrt und es wurden merklich weniger Wohnungsbaukredite vergeben, was die Refinanzierung erschwert. Aufgrund dieser Beobachtungen scheint das Risiko einer Korrektur von spekulativen Preisentwicklungen gestiegen zu sein.

Trotzdem scheinen die von der Finanzierungsseite ausgehenden Risiken aufgrund der oft noch langen Zinsbindung überschaubar zu sein, insbesondere da keine sich ausbreitende Überschuldung von privaten Haushalten in Sicht ist. Es gibt auch keine Anzeichen dafür, dass der Beleihungsauslauf – der Anteil des Fremdkapitals, das für die Finanzierung einer Immobilie verwendet wird – deutlich gestiegen wäre.

Immobilien Markt: 2023 ist ein Käufermarkt.

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Durch die wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und politischen Veränderungen der Jahre 2020 bis 2022 hat sich auch die Immobilienlandschaft in Deutschland grundsätzlich verändert. Der lange propagierte Käufermarkt hat nun final Einzug gehalten und wird uns die nächsten Jahre begleiten.

Was bedeutet das nun konkret?

  • Die Preise werden nicht mehr durch eine Knappheit an Immobilien bestimmt. Daher werden wieder Faktoren, wie Zustand, Makro-Lage und Mikro-Lage entscheidender.
  • Wir haben derzeit ein starkes Über-Angebot an Immobilien im Markt. Daher wird die richtige Preisfindung um so wichtiger, da ansonsten Immobilien tatsächlich auch unverkäuflich werden können.
  • Trotz des großen Angebotes an Immobilien wird Wohnraum in den regionalen Ballungsgebieten über die nächsten Jahre ein Mangelgut darstellen, da der Neubau-Sektor fast komplett zum erliegen gekommen ist. Dies eröffnet neue Chancen für die Positionierenung von Bestandsimmobilien für den Verkauf.
  • Als zusätzlicher Unsicherheitsfaktor für den Verkauf kommt die aktuelle Zins- und Währungspolitik der EZB und der Geschäftsbanken hinzu, die innerhalb weniger Wochen die Finanzierbarkeit der potentiellen Käufer verbessern oder verschlechtern können.

In einem Käufermarkt, in dem es mehr Angebot an Immobilien als potentielle Käufer gibt, wird die Zusammenarbeit mit Profis (als Berater oder Makler) für den Verkäufer um so wichtiger.

Ein Profi verfügt über umfangreiche Kenntnisse und Erfahrungen im Immobilienverkauf und kann den Verkäufer bei der Vermarktung und dem Verkauf seiner Immobilie unterstützen. Er kennt die regionalen Marktbedingungen und kann dem Verkäufer wertvolle Tipps und Ratschläge geben, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Ein Berater und Makler ist auch wichtig, um unter den oben genannten Bedingungen, das richtige Preisniveau für die Immobilie festzulegen. Er kennt die aktuellen Preise für vergleichbare Immobilien in der Region und kann dem Verkäufer somit bei der Festlegung eines realistischen und marktgerechten Verkaufspreises unterstützen.

Darüber hinaus kann er als Makler dafür sorgen, dass der Verkaufsprozess reibungslos verläuft. Er kümmert sich um die Vermarktung der Immobilie und kontaktiert potenzielle Käufer. Auch bei Besichtigungen und Verhandlungen kann der Makler eine wichtige Rolle spielen und dem Verkäufer wertvolle Unterstützung bieten.

Ein weiterer Vorteil des Einsatzes eines Maklers ist, dass er den Verkäufer vor möglichen rechtlichen Fallstricken schützen kann. Er ist vertraut mit den geltenden Gesetzen und Bestimmungen im Immobilienverkauf und kann dem Verkäufer bei der Erstellung von Verträgen und anderen Dokumenten behilflich sein.

Insgesamt bietet der Einsatz eines guten und professionellen Maklers dem Verkäufer in einem Käufermarkt einen unvergleichlichen Mehrwert, indem er ihm bei der Vermarktung und dem Verkauf seiner Immobilie zur Seite steht und ihm bei der Festlegung des richtigen Preises und dem reibungslosen Ablauf des Verkaufsprozesses hilft. Er schützt den Verkäufer zudem vor möglichen rechtlichen und finanziellen Fallstricken und sorgt somit für einen sicheren und erfolgreichen Verkauf.

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Rechtssprechung: Stellt der Verdacht auf Altlasten einen Mangel dar?

Law Composition

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Immobilienverkäufer nicht zwangsläufig für die Sanierung eines Grundstücks verantwortlich gemacht werden kann, wenn Altlasten vermutet werden. Vorab muss geprüft werden, ob eine tatsächliche Bodenbelastung vorliegt. Das OLG München muss den Fall daher neu verhandeln.

Im konkreten Fall hatte ein Immobilienunternehmen ein Gebäude auf einem Grundstück in München in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und mit dem Verkauf begonnen. Das Unternehmen wollte zuvor jedoch eine Tiefgarage errichten lassen und ließ daher eine Bodenanalyse durchführen. Dabei stellte sich heraus, dass sich unter der geplanten Tiefgarage eine aufgefüllte Kiesgrube befand, die mit Schadstoffen belastet war. Das Unternehmen informierte die Stadt, setzte den Verkauf aus und schloss die Haftung für eine Altlastenfreiheit außerhalb des Innenhofs in den Kaufverträgen aus. Danach setzte es den Verkauf fort und informierte die Käufer über die Altlastenauskunft für den Boden unter der Tiefgarage.

Als die neue Wohnungseigentümergemeinschaft später mögliche Ansprüche wegen Altlasten im Innenhof und im südlichen Außenbereich geltend machen wollte, landete der Fall vor dem Landgericht, dem OLG und schließlich vor dem BGH. Der BGH entschied jedoch, dass vor einer Entscheidung eine behördliche Gefährdungsabschätzung erfolgen muss, um zu prüfen, ob tatsächlich eine Altlast im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes vorliegt. Der Fall wurde daher an das OLG zurückverwiesen.

Neue Erbschaftssteuer für Immobilien ab 2023

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Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 der Bundesregierung für das Jahr 2023 ist eine deutliche effektive Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für viele Immobilien vorgesehen. Branchenexperten und Steuerberater schlagen Alarm. 

Laut Schätzungen des Eigentümerverbandes Haus & Grund können Betroffene mit einer effektiven Steuererhöhungen von 20 bis 30 Prozent bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen rechnen. Bestimmte Objekttypen, wie teil- oder vollgewerblich genutzte Immobilien, drohen sogar eine Verdoppelung der Steuern.

Die geplanten Steuererhöhungen sind auf Änderungen in der Immobilienwertermittlungsverordnung zurückzuführen, die im Sommer 2021 vom Bundesinnenministerium vollzogen wurden. Das Bundesfinanzministerium betont, dass es verfassungsrechtlich gezwungen sei, marktgerechte Werte für die Erbschafts- und Schenkungsteuer anzusetzen. Diese Grundlage wurde vom Bundesinnenministerium festgelegt.

Der Bundestag wird in den kommenden Wochen über den Entwurf des Jahressteuergesetzes beraten und die Neuregelung soll Ende des Jahres in Kraft treten, sofern Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier das entsprechende Gesetz im Dezember wie erwartet unterzeichnet.

Fachkreise betonen, dass die neuen Regeln vor allem Immobilien im Ertrags- und Sachwertverfahren betreffen. Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei Einfamilienhäusern angewendet, das Ertragswertverfahren bei Mietobjekten. Einige Stellschrauben, die die Werte, die das Finanzamt festlegt, nach oben treiben können, können zu Steuererhöhungen zwischen 20 und 30 Prozent führen, manchmal sogar noch höher. Die Änderung der Ansätze bei den Bewirtschaftungskosten bei Mietobjekten kann bereits 10 bis 12 Prozent ausmachen.

Da die Freibeträge der Erbschaftssteuer gleich bleiben, werden viele Betroffene durch die Belastungen, die auf den oder die Erben übertragen werden, finanziell überfordert sein und gezwungen sein, Notverkäufe zu tätigen.

Wenn Sie Ihre Immobilie auf die nächste Generation übertragen möchten, empfehlen wir Ihnen, sich schnellstmöglich mit dem Thema zu befassen. Für eine Übertragung ab 2023 gibt es ebenfalls steuerlich neutrale Modelle, zu denen wir Ihnen gerne Auskunft erteilen. Durch unsere langjährige Erfahrung sind wir auch in der Lage Sie bei der Umsetzung zu begleiten und einen qualifizierten Steuerberater mit einzubeziehen.

Wenn Sie weitere Fragen zum Thema „Erbschaft bei Immobilien“ haben, empfehlen wir Ihnen unseren ausführlichen Ratgeber. Darin erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie bei einer geerbten Immobilie haben.

Top 9 Gründe für eine professionelle Immobilienagentur.

Private Haus- oder Wohnungseigentümer verkaufen in der Regel nur ein bis zwei Mal in ihrem Leben eine Immobilie. Daher sind viele von den Herausforderungen einer Immobilien-Vermarktung überrascht, geschweige denn in der Situation alle Tricks und Kniffe zu kennen. Unser tägliches Geschäft sind Immobilien. Wir kaufen Immobilien, werten Immobilien auf, verkaufen Immobilien. Wir haben täglich mit Vermietung und Verwaltung zu tun. Als Ihr Partner besteht unsere Aufgabe darin, dieses Wissen zu nutzen um Ihre Immobilie optimal zu vermarkten und sowohl sie als Eigentümer, als auch die Erwerber zu einem gemeinsamen Erfolg zu führen.

Mit unserer Erfahrung als Immobilienprofis begleiten wir Sie transparent und gewinnbringend durch den gesamten Vermarktungsprozess.

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Der Verkauf der eigenen Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Einzeltransaktion ihres Lebens. Das sollte nicht unterschätzen werden. Wir beraten und sichern mit unserem Wissen den gesamten Verkaufsprozesses ab.

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Welcher Preis ist realistisch erzielbar? An dieser Frage scheitern viele Maklerunternehmen und verbrennen damit das Vermarktungspotential Ihrer Immobilie. Genau den richtigen und marktgerechten Preis zu ermitteln ist für Sie als Eigentümer fundamental wichtig. Fallen Sie auf Lockangebote und überzogene Preise herein, „verbrennen“ Sie ihre Immobilie und der Verkauf zeiht sich über Monate. Wird Ihre Immobilie zu günstig angeboten, ist sie schnell verkauft, allerdings haben Sie diese Geschwindigkeit mit Ihrem Geld finanziert. Dank unserer jahrzehntelanger Erfahrung als Investoren und dem exklusiven Zugriff auf statistische Daten, wissen wir, was Kunden zu zahlen bereit sind.

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Eigentum ist sehr gefragt. Aber hinter welchen Anfragen stehen seriöse Interessenten? Wir filtern für Sie und reduzieren die Besichtigungstermine. Oftmals möchten Verkäufer nicht direkt mit den Käufern verhandeln und im Hintergrund bleiben. Wenn Sie es möchten, übernehmen wir die komplette Kommunikation.

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