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Studie: Bevölkerungswachstum trifft auf geringes Angebot

Die Pandemiejahre 2020 und 2021 reduzierten die Bevölkerungsdynamik in Deutschland, insbesondere in den Ballungsgebieten. Aufgrund geschlossener Grenzen migrierten deutlich weniger Menschen. Die Wanderungssalden für Ballungsgebiete drehten sich teilweise um, auch wegen einer Abwanderung in die umliegenden Gemeinden. Geschlossene Büros und Geschäfte machten Arbeits- und Einkaufswege überflüssig und der erhöhte Bedarf an Wohn- und privater Arbeitsfläche führte zu einer vorübergehenden Verlagerung der Nachfrage nach Wohnimmobilien aufs Land.

Mit der langsamen Beruhigung der pandemischen Lage haben sich die Wanderungsmuster jedoch wieder normalisiert. Zwischen 2010 und 2019 lag der durchschnittliche Wanderungssaldo in Deutschland bei 450000 Personen. Im Jahr 2021 betrug die Nettozuwanderung rund 390000 Personen – deutlich mehr als im ersten Coronajahr 2020. Im laufenden Jahr ist wahrscheinlich mit einer deutlich stärkeren Nettozuwanderung zu rechnen. Allein in der ersten Jahreshälfte lag der Wanderungssaldo bei über einer Million Personen. Der größte Effekt wurde von dem Krieg in der Ukraine verursacht, der zu einer massiven Migrationswelle in Deutschland, vor allem in die größeren Städte, geführt hat.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland bleibt ungebrochen hoch. Die Bevölkerung wächst und die Zuwanderung nimmt zu, vor allem in die großen Städte. Allerdings steigt das Angebot an Wohnraum in den Metropolen nur langsam. Im Jahr 2021 hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sogar um vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr verringert (Abbildung 5). Diese Tendenz ist besonders ausgeprägt in Berlin, Düsseldorf und Köln, in denen die Anzahl der Fertigstellungen seit 2020 zurückgeht. Auf ländlichen und städtischen Gebieten hingegen nimmt der Wohnungsneubau zu, wenngleich nur leicht. Das führt dazu, dass sich die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage vergrößert. Diese Entwicklung wird wahrscheinlich dazu beitragen, dass die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen, insbesondere in den Metropolen.

Quelle: diw.com

In den letzten Jahren waren die Leerstandsquoten in den Großstädten immer unter 3%, was als Schwellenwert für eine Leerstandsquote aufgrund von Fluktuationen gilt. Im Jahr 2020 hat sich die Leerstandsquote leicht erhöht, was zu einer Verringerung der Kluft zwischen Nachfrage und Angebot geführt hat. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass dieser Trend in den kommenden Jahren anhalten wird.

Analyse: Regionale Märkte – Regionale Analyse

Die Analyse der Wohnimmobilienpreise in Deutschland wurde auf verschiedenen Ebenen durchgeführt, um ein umfassendes Bild der aktuellen Marktlage zu erhalten. Zunächst wurde der nationale Markt betrachtet und die Preisentwicklung anhand von Indikatoren wie Ausschlägen in Preisreihen, Erschwinglichkeit von Immobilien und Leerstandsquoten bewertet. Es wurde auch die Entwicklung von Wohnungsbaukrediten und zinsgebundenen Krediten berücksichtigt, um mögliche Risiken für die Finanzierung von Immobilien zu identifizieren.

Um die regionale Dimension des Wohnimmobilienmarktes zu berücksichtigen, wurde ein differenzierter Untersuchungsansatz verfolgt, der nach Neubau- und Bestandspreisen, Grundstückspreisen und verschiedenen Städten und Städtegruppen unterscheidet. Statistische Analysen wurden durchgeführt, um zu prüfen, ob die Immobilienpreise exponentiell steigen, was auf eine Preisblase hindeuten könnte. Zusätzlich wurden Mieten in die Analyse einbezogen, um zu überprüfen, ob die Preisentwicklung von der durch die reale Nachfrage bestimmten Wertentwicklung abgekoppelt ist.

Um die räumliche Dimension des Immobilienmarktes zu berücksichtigen, wurden Preisentwicklungen nach A-, B-, C- und D-Standorten unterschieden und die Preisentwicklungen in einzelnen Städten betrachtet. Schließlich wurde das Verhältnis von Preisen und Mieten auf Explosivität hin untersucht, um gemeinsame Muster in beiden Reihen zu identifizieren. Durch die Betrachtung all dieser Faktoren wurde ein umfassendes Bild der aktuellen Marktlage für Wohnimmobilien in Deutschland erstellt.

Wahrscheinlichkeit von überheitzten Märkten in einigen Regionen und Marktsegmenten gestiegen

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien und Bauland in den deutschen Großstädten stark gestiegen. Die größten Preissteigerungen fanden in den sogenannten A-Städten statt, wo sich der Preis für Bauland in mittlerer Lage seit 2010 mehr als verdreifacht hat und die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime ebenfalls deutlich gestiegen sind. Auch in B- und C-Städten gab es dynamische Preissteigerungen, während sie in D-Städten etwas geringer ausfielen. Die Steigerungen bei den Preisen führen dazu, dass die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen in einigen Regionen und Marktsegmenten gestiegen ist.

Immobillienpreisentwicklung Immobilienpreise auch Marktgröße
Quelle: diw.com

Die Wahrscheinlichkeit für die Entstehung von Preisblasen in einigen Regionen und Marktsegmenten des deutschen Immobilienmarktes ist gestiegen. Dies wird insbesondere in den Preis-Mietverhältnissen in den A-Standorten deutlich, die in allen Segmenten eine explosive Entwicklung zeigen. Auch in C-Standorten gibt es Hinweise auf eine Entkopplung der Marktpreise von den Erträgen, die auf spekulatives Investitionsverhalten hinweisen können. Im Vergleich dazu gibt es in B- und D-Standorten noch keine Anzeichen für explosive Entwicklungen in den Preis-Mietverhältnissen. Es ist daher wichtig, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sorgfältig zu beobachten und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen zu verringern.

Wohnungsmarkt trotzt Zinserhöhungen stabil – Preiskorrekturen aber wahrscheinlicher

In Deutschland sind die Preise für Wohnimmobilien und Bauland in den Großstädten weiter gestiegen, insbesondere in den sogenannten A-Städten. Dies kann auf spekulatives Investitionsverhalten hindeuten, da die Preissteigerungen oft nicht von entsprechenden Mietpreissteigerungen begleitet werden. Es besteht die Wahrscheinlichkeit von Blasenbildung in allen Marktsegmenten in A-Standorten. Die Zinsen dürften in naher Zukunft noch steigen, was zu Preiskorrekturen führen könnte. Es gibt jedoch keine Anzeichen für einen drastischen Einbruch der Preise. Die Baufertigstellungen gehen in Metropolen zurück, während die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Die EZB hat eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt und kann die Inflationsrate begrenzen. Es gibt jedoch weiterhin ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Metropolen, weshalb die Politik die Verfahren beschleunigen und öffentliche Bauinvestitionen fördern sollte.

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