Eine Übersicht über die Kosten finde Sie unter Hausverkauf: Kosten im Überblick.
Finanzfragen.Wir helfen.
Bei einem Kaufgeschäft von der Größenordnung eines Immobilienverkaufs ergeben sich naturgemäß viele Finanzfragen. Das betrifft nicht nur den Kaufvertrag selbst, sondern beispielsweise auch die Schuldenfreistellung der Immobilie, die Kündigung des nun nicht mehr benötigten Immobilienkredits oder auch eine mögliche Umschuldung. Aufgrund des komplexen Sachverhaltes ist es oftmals nicht ganz einfach, sich den nötigen Überblick zu verschaffen. Daher haben wir Ihnen im Folgenden alle Antworten zu den Finanzfragen beim Immobilienverkauf zusammengestellt, inklusive praktischer Checklisten.
- Was passiert, wenn Sie Ihren laufenden Immobilienkredit kündigen? (Vorfälligkeitsentschädigung)
- Wie können Sie Ihre Immobilie schuldenfrei übergeben? (Lastenfreistellung und Löschung der Grundschuld bzw. Hypothek)
- Wie können Sie von einer Umschuldung profitieren und bessere Kreditkonditionen erhalten?
- Wie wird der Kaufvertrag abgewickelt und der Kaufpreis bezahlt?
- Wann ist eine Anzahlung des Kaufpreises durch den Käufer sinnvoll?
Finanztipp: Für eine vorausschauende Finanzplanung ist eine Immobilienbewertung vor Verkaufsstart sinnvoll. Nutzen Sie unsere kostenfreie Bewertung durch unsere Experten.
Was passiert, wenn Sie Ihren laufenden Immobilienkredit kündigen.
Bei der Kündigung eines laufenden Immobilienkredits kann die Bank unter Umständen Schadensersatzansprüche in Form einer sogenannten „Vorfälligkeitsentschädigung“ geltend machen. Das ist vereinfacht formuliert der finanzielle Schaden, der dem Kreditinstitut durch Ihre vorzeitige Zurückzahlung Ihres Darlehens entsteht. Das gilt allerdings nur für Darlehen mit einer vertraglich fest vereinbarten Zinsbindungsfrist. Die Bank berechnet Ihnen dann in der Regel folgende Beträge:
- Die entgangenen Gewinne: Durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehensbetrags entgehen der Bank die fest einkalkulierte Marge für die ursprüngliche Restlaufzeit. Den sich daraus ergebenden Schaden, abzüglich der Risikoprämie und eingesparter Verwaltungskosten, stellt Ihnen die Bank dann in Rechnung.
- Niedrigere Zinsen: Wenn die Bank den „zu früh“ zurückbezahlten Darlehensbetrag nun zu niedrigeren Zinsen wiederanlegen muss, als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit Ihnen (der feste Sollzinssatz in Ihrem Kreditvertrag), wird Ihnen die Differenz ebenfalls in Rechnung gestellt.
Finanztipp: Sprechen Sie Ihre kreditgebende Bank bereits im Vorfeld direkt auf die finanziellen Fragen rund um die Vorfälligkeitsentschädigung an – manche Banken sind in diesem Punkt kulanter als andere. Die Entschädigungsforderung sollten Sie dann auf jeden Fall sorgfältig prüfen, denn unter Umständen müssen Sie nichts oder nur einen Teil davon auch tatsächlich bezahlen.
→ Hier finden Sie alle Antworten zu den Finanzfragen rund um die Vorfälligkeitsentschädigung , z.B. berechnen, umgehen, widerrufen, steuerlich absetzen oder die Rechtslage bei der Kündigung durch die Bank.
Haben Sie Fragen zu steuerlichen Aspekten? Tipps zu den Steuern beim Hausverkauf oder die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien geben wir auf den jeweiligen Seiten.
Wie können Sie Ihre Immobilie schuldenfrei übergeben?
Beim Immobilienverkauf möchte der Käufer die Immobile üblicherweise frei von allen darauf lastenden Schulden übergeben bekommen. Den hierfür notwendigen Vorgang bezeichnen Juristen als sogenannte „Lastenfreistellung“.
- Hintergrund: Zur Absicherung eines Immobilienkredits lässt sich das Kreditinstitut in der Regel ein sogenanntes „Grundpfandrecht“ im Grundbuch eintragen. Meistens ist das die Grundschuld, seltener auch eine Hypothek. Dadurch wird dem Kreditgeber das Recht eingeräumt, die Immobile notfalls zwangsvollstrecken zu können, falls der Kreditnehmer seinen finanziellen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen sollte.
- Ablauf der Lastenfreistellung: Zunächst besorgt der Verkäufer die notwendige Einwilligung und Erlaubnis von der Gläubigerbank, zu deren Gunsten das Grundpfandrecht eingetragen, ist in Form einer Löschungsbewilligung. Der Notar sorgt dann im Gegenzug dafür, dass die noch offene Restschuld, die durch die Grundschuld abgesichert wird, direkt aus dem Verkaufserlös der Immobile beglichen wird.
Finanztipp: Manchmal kann es sich finanziell lohnen, eine Grundschuld nicht löschen zu lassen, sondern sie an den Käufer weiterzureichen bzw. abzutreten. Das kann Gebühren sparen.
Wie kann man von einer Umschuldung profitieren?
Das Ziel einer Umschuldung ist üblicherweise, den Kreditnehmer zu entlasten. Da dies aber naturgemäß zum Nachteil des Kreditgebers geht, gilt es diesen davon zu überzeugen und in der Regel auch zu entschädigen. Die große Finanzfrage ist nun, wann lohnt sich eine Umschuldung und wie geht man dabei am besten vor? Es gibt grundsätzlich fünf Fälle, bei denen eine Umschuldung sinnvoll sein kann:
- Günstigere Anschlussfinanzierung: Sie wechseln zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist (meistens 10 Jahre) zu einem günstigeren Kreditinstitut.
- Geringere Rückzahlungsbelastung: Ein neues Darlehen mit niedrigeren Zinsen und/oder niedrigeren monatlichen Tilgungsraten soll Ihren laufenden Kredit mit seinen schlechteren Konditionen ersetzen.
- Höhere Darlehenssumme: Sie benötigen mehr Baugeld, weil neue Renovierungs-, Sanierungs- oder Umbauvorhaben hinzugekommen sind.
- Verschiedene Kredite bündeln: Mehrere Kredite mit unterschiedlichen Konditionen sollen zu einem einzigen langfristigen mit niedrigerer Zinsbindung zusammengefasst werden.
- Die Zahl der Darlehensnehmer hat sich geändert: Wenn die Zahl der Kreditnehmer zugenommen hat, können auch die monatlichen Ratenzahlungen erhöht werden. Hat sich die Anzahl hingegen reduziert, müssen vermutlich auch die Tilgungsraten reduziert werden.
Finanztipp: Der Aufwand für eine Umschuldung ist geringer als viele befürchten, da Sie bereits den Großteil aller benötigten Unterlagen gesammelt in dem Ordner zu ihrem laufenden Darlehensvertrag vorliegen haben. Sie sollten daher die Möglichkeit, durch eine Umschuldung Geld zu sparen, immer im Auge behalten. Das derzeit niedrige Zinsniveau bieten hierfür günstige finanzielle Rahmenbedingungen.
Wie wird der Kaufvertrag abgewickelt und der Kaufpreis bezahlt?
Der Käufer muss vereinfacht formuliert den „gesamten Immobilienkaufvertrag“ mit allen damit verbundenen Kosten und Gebühren bezahlen und nicht nur allein den Kaufpreis. Erst dann wird er auch tatsächlich der neue Eigentümer. Es müssen also zunächst der Verkäufer, das Finanzamt (Grunderwerbssteuer), der Notar und das Grundbuchamt bezahlt werden, damit die beiden letzteren dann die offizielle Übertragung des Eigentums auch tatsächlich vollziehen. Die gesamte Abwicklung des Kaufvertrages, von der Unterschrift bis zur Grundbuchänderung, dauert meistens mehrere Wochen, unter Umständen auch bis zu zwei Monaten. Die Kurzfassung des Ablaufs und der Bezahlung:
- Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beauftragt der Notar das Grundbuchamt mit der Auflassungsvormerkung , holt etwaige Genehmigungen ein, organisiert die Löschung der Grundschuld und benachrichtigt das Finanzamt für die Grunderwerbssteuer sowie gegebenenfalls die Bank des Käufers, damit diese den bereitliegenden Kredit freigibt.
- Der Käufer bekommt die Aufforderung zur Bezahlung des Kaufpreises, der Notargebühren und der Grunderwerbssteuer. Bei einer Immobilienfinanzierung muss der Käufer dann in der Regel zuerst seine geplanten Eigenmittel einsetzen, bevor seine Bank den zugesagten Restbetrag auszahlt.
- Erst wenn alle Beträge und Gebühren bezahlt wurden, beantragt und überwacht der Notar die finale Überschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Finanztipp: Aufgrund des ohnehin schon langwierigen Prozesses sollte, in Abstimmung mit dem Notar, eine realistische Fälligkeitsfrist für die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag festgelegt werden.
Wann ist eine Anzahlung des Kaufpreises sinnvoll?
Eine Anzahlung des Kaufpreises hat mehrere Vor- und Nachteile: Sie kann dem Verkäufer die Kaufabsicht sowie die Solvenz des Käufers versichern. Gleichzeitig kann sie dem Käufer auch die begehrte Immobile garantieren. Allerdings verliert der Käufer dadurch einen Teil seines finanziellen Druckmittels, z.B. damit der Verkäufer die Immobilie fristgerecht räumt, um dann selber einziehen zu können. Bei der Anzahlung des Kaufpreises für eine Immobile spielt es zudem aus rechtlicher (und finanzieller) Sicht eine entscheidende Rolle, ob die Anzahlung vor oder nach dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erfolgt.
- Anzahlungen vor dem Kaufvertrag sind riskant:
Immobilienverkäufe sind nur dann rechtlich gültig, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wird. Daher kann der Käufer die Anzahlung gegebenenfalls zurückfordern, falls er sich kurzfristig doch noch für eine andere Immobilie entscheiden sollte. - Nur Anzahlung nach dem Kaufvertrag sind rechtlich verbindlich:
Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Bezahlung des Kaufpreises können häufig einige Wochen vergehen. Sollte der Verkäufer sofort Kapital benötigen, um beispielsweise sein neues Haus sanieren zu lassen, bevor er darin einziehen kann, mag eine Anzahlung direkt nach dem für beide Seiten rechtlich verbindlichen Kaufvertrag sinnvoll sein.
Finanztipp: Falls der Käufer die Immobilie finanziert, wird seine Bank üblicherweise einen Nachweis verlangen, dass dieser zuerst sein vereinbartes Eigenkapital einsetzt und erst dann den bereitliegenden Kreditbetrag freigeben. Daher kann dieses benötigte Eigenkapital auch direkt zeitnah nach dem Kaufvertrag als Anzahlung eingesetzt werden, um den gesamten Vorgang etwas zu beschleunigen.
